（[財産評価基本通達]の評価方法）
「財産評価基本通達」による評価は、あくまでも大量処理のための評価手法で、土地については、対象不動産の前面に敷設された路線価により基本的には計算される。
建物については、個別の建物の固定資産税評価額により計算される。
路線価は一般的には、地価公示価格の概ね80％相当額で付設されている。建物の固定資産税評価額は通常の建物価格の概ね50％程度の価格であり、相続税、贈与税の税額の計算には有利であるが、分配の仕方によっては相続人同士に著しく不公平を生ずる。
（土地）
[借地権「借家権
[路線価] 割合] 割合]
4,770,000円/u × 175u × （ 1 − 0.8 × 0.3 ） ＝ 634,410,000 円
（建物）
「借家権
[固定資産税評価額] 割合]
129,386,000円 × （1 − 0.3） ＝ 90,570,000 円
（合計）
[土地] [建物]
634,410,000 円＋90,570,000 円＝724,980,000 円
（[不動産鑑定評価]の評価方法）
「不動産鑑定評価」による評価は、不動産鑑定士による評価である。あくまでも市場価値を表した時価を求めるもので、対象不動産の「類型」「種別」に応じた正しく、正確な評価である。
本件の評価は、「貸家及びその敷地」の評価で、A.原価法に基づく積算価格とB.収益還元法に基づく収益価格を求め、両試算価格を総合的に勘案して鑑定評価額を決定する。
A.原価法に基づく積算価格
・土地価格
・標準画地価格 7,800,000円/u
[個性率]
・ 土地価格 1,070,000,000円（7,800,000円/u × 0.79 × 175u）
・建物価格
・再調達原価 340,000,000 円（300,000円/u × 1,133u）
[現価率]
・ 建物価格 170,000,000 円 （340,000,000 円 × 0.50 ）
・積算価格 1,240,000,000 円
B.収益還元法に基づく収益価格
・総収益 83,445,647 円 （基準階家賃 20,000円/坪 共益費1,750 円/ 坪)
・総費用 13,841,800 円 （経費率 16.6％）
・純収益 68,085,197 円
[還元利回り]
・収益価格 1,250,000,000 円 （68,085,197 円 ÷ 5.45％）
C.試算価格の調整と鑑定評価額
収益向き物件であるため、収益価格を採用し鑑定評価額を1,250,000,000 円と決定した。
ポイント
@[財産評価基本通達]の評価方法
724,980,000円→（価格比 58）（価格比 100）
A[不動産鑑定評価]の評価方法
1,250,000,000円→（価格比 100）（価格比 172）
なんと、鑑定書を取ったおかげで、｢財産評価基本通達｣で評価した場合より約
172％増の評価が出ました。
路線価のみを頼りに考えていたことが誤りだったのです。
依頼者は鑑定書を基に、相続財産の再配分をやり直し、3人の兄弟で話し合いがつい
たと喜んで報告してくれました。
やはり、なんでも素人判断せずに専門家に相談すべきなのです。
解 説
財産の相続・贈与で一番問題となりやすいのが、土地・建物などの不動産の分配で
す。不動産は個別性が強く、更地、建物付の土地、借地権付の土地、貸家に供されて
いる土地等により価格は相当異なるので、鑑定評価書により適正な価格を知れば、公
平に財産を分配することができます。
相続税等を算定するため、「財産評価基本通達」による簡便な評価が認められてい
ます。例えば「貸ビル」は貸家に供されている土地＋貸家で評価されますが、鑑定士
の評価では「貸家及びその敷地」として評価され、首都圏では「財産評価基本通達」
による簡便な評価よりかなり評価額が高くなります。
相続財産の評価では「財産評価基本通達」による簡便な評価が認められてお
り、相続税では負担が安くてよいのですが、不動産の分配をする場合は「貸ビ
ル」は鑑定書を取ることをお勧めします。
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事例2 《広大地の判定評価》
ご相談内容
オーナー様からのご相談で、「父親が亡くなり東京都下で大きな土地（約2,000
u）を相続した。「広大地の判定は不動産鑑定士しかできない。」と聞いた
ので鑑定評価書（意見書）をとって、その鑑定書を税務署に提出して広大地の判
定を受け税金を安くしたい」といったご相談でした。
早速、当事務所は調査を開始しました。
物件内容
所 在 地：東京都○○市
用途地域：準工業地域（建ぺい率60％、容積率200％）
土地面積：約 2,000u
道路幅員：7ｍ
駅からの距離：徒歩18分
評価方法
税法上広大地かどうかという判断をする場合、A.マンションが最有効使用の
場合の開発法、B.1戸建てが最有効使用の場合の開発法を求める。
A. マンションが最有効使用の場合の開発法 ○○○ 円
B. 1戸建てが最有効使用の場合の開発法 ××× 円
ポイント
東京都下のこの地域は、用途地域が準工業地域（建ぺい率60％、容積率200％）
のため、対象不動産周辺はマンションもあり、1戸建ての住宅もある地域という
地域です。
マンションが最有効とすると、広大地の判定がなされずに税金の減額ができませ
ん。1戸建ての住宅が最有効であれば広大地と判定され相続税の減額が可能となり
ます。
今回のポイントは、マンションが最有効か1戸建てが最有効かという判断の問題
となります。この判断は不動産鑑定士しかできません。
開発法という手法を採用し、マンションが最有効使用の場合の開発法で出した価
格と1戸建てが最有効使用の場合の開発法を求め、高い価格が出たほうが、最有効
使用ということになります。
今回は1戸建てが最有効使用の場合の開発法のほうが高い価格が出たため、1戸建
てが最有効使用というこ とになります。よって、広大地という判断になり相続税
評価が安くなり相続税が大幅に安くなります。
したがって、不動産鑑定士がこの2手法を適用しなければ、広大地の判定が
できないということになります。もちろんこの過程では、当該不動産の所在する
区市町村の指導要綱の内容を反映した開発法でなくてはなりません。この指導要
綱を反映させた開発図面を作図しなくてはなりません。
A.マンションが最有効使用の場合の開発法 ○○○ 円 B.1戸建てが最有効使用の
場合の開発法 ××× 円で、1戸建てが最有効使用の場合の開発法の方が高く出たた
め、広大地という判定になりました。
広大地評価という難しい局面で、不動産鑑定士をうまく活用できたことが今
回のポイントです。
解 説
後日、オーナー様に交渉の結果をお聞きしたところ、当社が評価した鑑定評書が
認められ相続税の減額がされました。大変に感謝されました。
広大地評価は、非常に複雑で難しいものです。そんなとき不動産の専門家である
不動産鑑定士をうまく活用し、お客様の問題解決に役立ちます。
評価額が×××円安くなり、税金が***,***,***円安くなりました。
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事例3 《遺産相続時の評価》〜がけ地、私道敷き、無道路地、不整形地等
≪がけ地の評価≫
物件内容
所 在 地：東京都○○市
用途地域：第1種住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）
土地面積：約 800u
道路幅員：5m
駅からの距離：徒歩10分
路 線 価：400,000 円/u
斜 面：北斜面
崖地割合：25%
評価方法
（[財産評価基本通達]の評価方法）
・路線価×奥行価格補正率×がけ地補正率＝1u当たりの評価額
・ 1u当たりの評価額 ×地積 ＝がけ地としての価額
よって、259,000,000 円（324,000 円/u）
（[不動産鑑定評価]の評価方法）
・5m道路に接面する150u程度の整形な中間画地の標準画地価格
470,000 円/u
・対象不動産の鑑定評価額
[個別格差]
470,000 円/u × 53.5／100 × 800u ＝ 201,000,000 円（251,000 円／u）
( 個別格差)
・がけ地
[北斜面][傾斜度][面積比][面積比]
10/100 × 60/100 × 0.25 ＋ 0.75 × 1.00 ＝ 0.765（▲23.5％）
・面積過大 ▲30
・合計（相乗積） ▲46.5
ポイント
・[財産評価基本通達]の評価方法）による価額は、259,000,000 円（324,000 円/u）
・[不動産鑑定評価]の評価方法）による価額は、 201,000,000 円（251,000円／u）
となった。
・ [財産評価基本通達]の評価方法）による方法は、大量評価のための算定手法であ
るために、時価よりも高く出ることが多い。
≪私道敷きの評価≫
評価方法
（[財産評価基本通達]の評価方法）
・通常の宅地評価×30％
但し、不特定多数の者の通行の用に供されている私道はゼロ評価。
（[不動産鑑定評価]の評価方法）
・通常の宅地評価×0％
「不動産鑑定評価」では、私道はほとんどの場合ゼロ評価をします。
ポイント
・私道の評価は、[財産評価基本通達]の評価方法では、不特定多数の者の通行の用
に供されている私道以外は、通常の宅地評価の30％相当額の評価になります。私
道は道路以外に使い道はなく、建物も建てられず30％価値がつくのはおかしい。
・不特定多数の者の通行の用に供されている私道も、「不特定多数の者の通行の用
に供されている」という認定は厳しく、ゼロ評価になる場合は少ない。
・[不動産鑑定評価]の評価方法では、時価を求めますので、私道はゼロ評価としま
す。
≪無道路地の評価≫
物件内容
所 在 地：東京都○○市
用途地域：第1種住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）
土地面積：約 400u
道路幅員：無道路地（道路接面なし）
駅からの距離：徒歩10分
路 線 価：400,000 円/u（最も対象土地に近い路線価）
道路までの距離：20ｍ
評価方法
（[財産評価基本通達]の評価方法）
・路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率＝1u当たりの評価額 …… @
路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率
×奥行長大補正率＝1u当たりの評価額 …… A
・@又はAのいずれか低いほうの評価額×地積 ＝不整形地としての価額
・不整形地としての価額−無道路地のしんしゃく＝評価額
よって、79,400,000 円（199,000 円/u）
（[不動産鑑定評価]の評価方法）
・最も対象土地に近い道路に接面する150u程度の整形な中間画地の標準画地価格
450,000 円/u
・対象不動産の鑑定評価額
[個別格差]
450,000 円/u×38.2／100×400u＝68,800,000 円（172,000 円／u）
[個別格差] 面積▲15 無道路地▲55 計▲61.8（相乗積）
ポイント
・[財産評価基本通達]の評価方法）による価額は、79,400,000 円（199,000 円/u）
・[不動産鑑定評価]の評価方法）による価額は、 68,800,000円（172,000円／u）と
なった。
・ [財産評価基本通達]の評価方法）による方法は、大量評価のための算定手法であ
るために、時価よりも高く出ることが多い。
≪不整形地の評価≫
物件内容
所 在 地：東京都○○区
用途地域：第1種住居地域（建ぺい率60％、容積率150％）
土地面積：約 480u
道路幅員：6ｍ
駅からの距離：徒歩10分
路 線 価：390,000 円/u
評価方法
（[財産評価基本通達]の評価方法）
・路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率＝1u当たりの評価額 …… @
路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率
×奥行長大補正率＝1u当たりの評価額 …… A
・@又はAのいずれか低いほうの評価額×地積 ＝不整形地としての価額
よって、163,000,000 円（340,000 円/u）
（[不動産鑑定評価]の評価方法）
・6ｍ道路に接面する150u程度の整形な中間画地の標準画地価格
470,000円/u
・対象不動産の鑑定評価額
[個別格差]
470,000 円/u×66.4／100×480u＝150,000,000円（313,000円／u）
[個別格差] 不整形▲17 面積過大▲20 計▲33.6（相乗積）
ポイント
・[財産評価基本通達]の評価方法）による価額は、163,000,000 円（340,000 円/u
・[不動産鑑定評価]の評価方法）による価額は、 150,000,000 円（313,000 円／uと
なった。
・[財産評価基本通達]の評価方法）による方法は、大量評価のための算定手法であ
るために、時価よりも高く出ることが多い。
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事例4 《不動産の交換（親族間）の評価》
ご相談内容
個人の方からのご相談で、「ある親族と不動産（更地どうし）の交換を予定して
いるが、路線価を調べたところ高い方の不動産との差額が20％以内ではない。今の
ままでは税法上の交換が認められず、税金が発生してしまう。何とかならないか｣と
いう相談でした。
当事務所では、早速現地調査に着手したところ、相談者のお持ちの不動産（対象
不動産A）が個性のある不動産であることが判明し、直ちに鑑定評価に着手しまし
た。
物件内容
対象不動産A
所 在 地：東京都○○区
用途地域：近隣商業地域（建ぺい率80％、容積率300％）
土地面積：200u（60.5坪）
道 路：15ｍ区道
路 線 価：800,000円/u（価格比 100）
概 要：間口7ｍ、奥行29ｍ、矩形の中間画地
対象不動産B
所 在 地：東京都○○区
用途地域：住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）
土地面積：200u（60.5坪）
道 路：8ｍ区道
路 線 価：600,000円/u（価格比 75）
概 要：間口12ｍ、奥行17ｍ、矩形の中間画地
評価方法
路線価は、あくまでも当該道路に面する標準的な画地（標準的な間口・整形地・
中間画地）の価格を表したものです。対象不動産Aは間口が狭く、奥行きも長いの
で価格は安くなります。
対象不動産Bは間口と奥行きのバランスもよく、標準的な画地です。
・Aの標準画地価格 970,000円/uと査定（価格比 100）
・Bの標準画地価格 730,000円/uと査定（価格比 75.3）
・Aの鑑定評価額
[個別的要因]
970,000円/u × 90/100 × 200u ＝ 174,600,000円（価格比 100）
＊[個別的要因]
間口狭小 ▲5
奥行長大 ▲5 計▲10
・Bの鑑定評価額
[個別的要因]
730,000円/u × 100/100 × 200u ＝ 146,000,000円（価格比 83.6）
ポイント
@鑑定書を取らなかった場合
価格比が100対75で、所得税等の税金が課税される。
A鑑定書を取った場合
価格比が100対83.6で、所得税等の税金が課税されない。
鑑定書を取ったおかげで、税金が課税されずに土地が有効利用されました。
路線価のみを頼りに考えていたことが誤りだったのです。やはり、なんでも素
人判断せずに専門家に相談すべきなのです。
解 説
物件を交換するとき、交換資産の評価を適正に行わないことで、頻繁に紛
争が生じています。
特に税法上の交換の場合は、価格的には交換する資産の評価額の差額が、金額が
大きいほうの20％以内でなくてはなりません。鑑定評価を事前にしておけば安心
して取引を進めることができます。
特に、法人とその役員等との間の売買・交換、同族会社の法人と代表者個人の取
引等は税務上厳しくチェックされますので、鑑定評価をしておくことが必要です。
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事例5 《同族会社と代表者の取引等の評価》
ご相談内容
同族会社の社長様からのご相談で、「土地価格が下がり、会社から社長個人にその
土地を売却したい。幸い会社は利益が出ており売却損を吸収できるし、社長個人とし
ても土地価格が下がっている今妥当な価格で土地を購入できる。ここら辺は東京都内
ても良好な場所なので、そのうち土地価格が上昇してくるだろうから早めに個人の財
産にしておきたい。」
「同族会社の社長から社長個人への売却であるので、鑑定評価書を取りたい。
税務署に痛くない腹は探られたくないので。」という相談でした。
当事務所では、早速現地調査に着手したところ、社長様の言っている土地価格は
妥当と判断し、直ちに鑑定評価に着手しました。（土地価格が上がる前の話です。）
物件内容
所 在 地：東京都○○区
用途地域：準工業地域（建ぺい率60％、容積率300％）
土地面積：104u（31.5坪）
道 路：4ｍ区道
概 要：間口7ｍ、奥行14ｍ、矩形の中間画地
評価方法
取引事例比較法を採用し、対象不動産の価格を○○○円と求めました。
ポイント
@鑑定書を取らなかった場合
最悪の場合、追徴課税されたりします。
A鑑定書を取った場合
鑑定評価書があれば、安心して取引ができます。税務署からのお尋ねに、種々
資料をそろえなくて済みます。特に税務署の調査は、忘れた頃に来たりします
ので事業をされている方には、大変な負担です。
解 説
法人とその役員等との間の売買・交換、同族会社の法人と代表者個人の取引
等は税務上厳しくチェックされますので、鑑定評価をしておくことが必要です。
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