借地権・底地・更新料・建替承諾料・借地条件変更承諾料等

「あなたは、借地権のことで悩んでいませんか？」

「あなたは、底地を買い取ったり、売却したいと思っていませんか？」

「あなたが払おうとしている、更新料や建替承諾料、借地権条件変更
  承諾料は妥当ですか？」


◎借地権の評価（事例1、2）

　　借地権は、地代の額、継続年数、建物の経過年数・構造・朽廃の
　程度等で変化し、定期借地権もあり千差万別です。不動産鑑定士を
　うまく活用することをお勧めします。     
                                   》》事例1 借地権の評価へ
　　　　　　　　　　　　　　　　   》》事例2 定期借地権の評価へ　　

◎底地の評価（事例3）

　　底地は、一般的には流通性がありません。売却したくても現在の
　借地人に売却するのが普通です。路線価の底地割合は全く参考にな
　りません。不動産鑑定士の鑑定書を取るのが良い方法です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  》》事例3 底地の評価へ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

◎更新料、建替承諾料、借地条件変更承諾料、名義書換料の水準
　（事例4）

　　更新料、建替承諾料、借地条件変更承諾料、名義書換料なども
　不動産鑑定士の調査の対象となります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　  》》事例4 更新料等の水準へ
　

事例1　《借地権付建物の評価》

  ご相談内容

　　　オーナー様からのご相談で、｢現況の建物は築年数が古く、売却してマンションに
　　買換えたい。借地権は難しいので、鑑定書をとり、それを参考に売却を進めたい。｣
　　といったご相談でした。
   　 さっそく、当事務所は調査を開始しました。

    物件内容 

      所 在 地：東京都○○区

　    用途地域：第1種住居地域（建ぺい率60％、容積率300％）

　    土地面積：121�u(36.6坪）      所 在 地：東京都○○区

　    建　　物：木造2階建の居宅　90�u(27.2坪)  (築後約17年)

　    月額地代：20,130円(550円/坪）

　    

　  評価方法
 

「借地権付建物」の評価は、�@土地は差額賃料還元法（収益還元法）及び慣行的借地権割合を基に求めた両価格から借地権価格を求めた。

　�A建物は建物の再調達原価から減価修正を行なって、積算価格を求めた。

　借地権価格と建物価格を合算して鑑定評価額を25,400,000 円と決定した。
　
A.借地権価格
 ・差額賃料還元法で求めた借地権価格　　　　　21,800,000 円 
 ・慣行的借地権割合を基に求めた借地権　　　　18,700,000 円
   ・ 借地権価格　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　21,800,000 円（差額賃料還元法を採用）
 　           （更地価格に対する割合　55.5％）               　　　　　 

B.建物価格 　　　　　3,600,000 円 

C.鑑定評価額　　　　25,400,000 円


ポイント

　借地権価格には路線価の借地権割合が存在するが、路線価の借地権割合はあくまでもその地域の標準的な建物経過年数、標準的地代水準等を勘案した割合であり参考にならない。地域の慣行的割合や地代と公租公課との関連、還元利回り等から収益還元法を採用しないとわからない。
　今回の鑑定を行った結果の借地権割合は55.5％でした。（路線価の借地権割合は60％）

　借地権価格を求める場合も、不動産鑑定士をうまく活用することをお勧めします。

解　　説
　
　後日、オーナー様に結果をお聞きしたところ、当社が評価した鑑定評価額とほぼ同じ金額で売却をしたようです。大変に感謝されました。

　借地権価格は、住宅用にしても営業用にしても、非常に複雑で難しいものです。そんなとき不動産の専門家である不動産鑑定士をうまく活用し、お客様の問題解決に役立ちます。

  借地権価格は住宅用、営業用（事務所・店舗）、賃貸借契約の継続年数、公租公課と地代とのバランス、建物の最有効使用との階差、建物の経過年数等により変化します。そんなとき不動産鑑定評価はお役に立ちます。

                                               　　   》》このページのトップに戻る

事例2　《定期借地権付建物の評価》

　  作成中
　
　　ご相談内容
        

　  物件内容

　　評価方法

　


ポイント

　
解　　説

　
　

                                                      》》このページのトップに戻る

事例3　《底地の評価》

  ご相談内容
        

オーナー様からのご相談で、「東京都○○区に底地を持っているが、高齢になったために売却し、現金化したい。底地は相場が難しいので鑑定書が取りたい。鑑定評価書をとって、その鑑定書を基に借地人に売却したいが、第三者に売却する場合の価格も知りたい。」といったご相談でした。

早速、当事務所は調査を開始しました。

　  物件内容

      所 在 地：東京都○○区

　    用途地域：第1種住居地域（建ぺい率60％、容積率300％）

　    土地面積：109�u(33坪）

　    地　　代：月額支払賃料：19,087 円(661円/坪）

　  評価方法

　今回の「底地」の評価は、借地人に売却する場合の「限定価格」と第三者に売却する場合の「正常価格」の両方を求めるものである。

　借地人に売却する場合の「限定価格」の底地の評価手法は、差額賃料還元法及び慣行的借地権割合を基に求めた借地権の正常価格を更地価格から控除して求める。

　第三者に売却する場合の「正常価格」の底地の評価手法は、更地価格に（第三者間取引を仮定する）底地割合を乗じて求めた価格及び実際支払賃料から必要諸経費を控除して得た純収益を還元利回りで還元して収益価格から求めた。

　
A.借地人に売却する場合の「限定価格」
 ・差額賃料還元法で求めた借地権価格　　　　　22,200,000 円 
 ・慣行的借地権割合を基に求めた借地権　　　　18,400,000 円
   ・ 借地権の正常価格　　　　　　　　　　　　　　　 　22,200,000 円（差額賃料還元法を採用）
 　・借地人に売却する場合の「限定価格」の底地価格　8,400,000 円
           （更地価格に対する割合　27.5％）                [更地価格]　　　[借地権価格]
                                                                       (30,600,000円−22,200,000円）　　　　　 

B.第三者に売却する場合の「正常価格」
 ・慣行的底地割合を基に求めた底地価格　　　　  4,590,000 円
  ・差額賃料還元法で求めた底地価格　　　　     　4,620,000 円
   ・ 底地の正常価格　　　　　　　　　　　　　　　　　 　4,620,000 円（差額賃料還元法を採用）
　     （更地価格に対する割合　15.1％）  


ポイント

　底地は、路線価の底地割合は全く参考にならず、個別性が強く鑑定評価を取ることが結果的にオーナー様の問題解決に役立ったと思います。
　
　底地という難しい局面で、不動産鑑定士をうまく活用できたことが今回のポイントです。


解　　説

　
　後日、オーナー様に交渉の結果をお聞きしたところ、当社が評価した鑑定評価額で借地人に売却したようです。大変に感謝されました。

　底地価格は、非常に複雑で難しいものです。そんなとき不動産の専門家である不動産鑑定士をうまく活用し、お客様の問題解決に役立ちます。

　適正な価格を知ることで、円滑な交渉が可能になります。

  底地は地代の額、継続年数、建物の経過年数・構造・朽廃の程度等で変化し、千差万別ですそんなとき不動産鑑定評価はお役に立ちます。


                                                》》このページのトップに戻る

       

事例4　《更新料、建替承諾料等の一時金》

   

      ◎更新料

　　　　  　更地価格（実勢価格） × 3.5％前後

　　　　   地代（更新直前の月額地代） × 36か月〜120ヶ月分


　　  ◎建替承諾料

           更地価格 × 1〜3％（期間延長を伴うもの 5〜6％）


　　 ◎借地条件変更承諾料〜非堅固から堅固建物へ

　　　　　 更地価格 × 10%

         
     ◎名義変更承諾料

　　　　　 借地権価格 × 10％


  ＊上記の水準は一つの目安です。各水準は地域、慣習等により多少異な
    ります。


                                     　　　　　  　　》》このページのトップに戻る 

メリット

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　》》このページのトップに戻る

顧問契約のご案内

 
               「不動産に関する問題、気軽に相談できる人いないかな？」

     複雑化する現代社会において、不動産に関する諸問題は多岐（法律、経済、会計、行政、建築、
　環境問題等）に渡 って複合的に発生するケースがしばしば見受けられます。

　   そういう時、日頃から気軽に相談できる不動産の専門家が身近にいれば、事前にトラブルを防ぐ
　こともでき、また既に発生しているトラブルについても被害を最小限に抑えることができるはずです。
　
      私たちは顧問不動産鑑定士として、お客様の様々な問題を
                                 スピーディーに解決することをお約束したします！

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メリット

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    （鑑定評価書・コンサルティング等が必要になった際、規定の料金から10％割引致します。）

★  1か月に1回の訪問または来訪によるご相談

★  質問には随時お答え致します。　（電話、メール、訪問、来訪に対応）

★  ニュースレターの発送（2か月に1回程度）

ｖｏｌ．1　おおまかな土地の価格を調べる方法            　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

  土地の価格は、一物四価と言われるように一つの土地に対して四つの価格があると言われています。
  四価とは一般的に、実際の取引価格である｢実勢価格（時価）｣、国土交通省（都道府県）がだす｢地価公示価格（基準地価格）｣、相続税評価額としての｢相続税路線価｣、市町村でだす｢固定資産産評価額｣です。
  ｢実勢価格（時価）｣はその土地を売買・鑑定等してみないとわからないのですが、｢地価公示価格（基準地価格）｣、｢相続税路線価｣は一般に公表されており、｢固定資産税評価額｣は所有者だけ見ることができます。
  そしてこれら四つの価格の関係は、地価公示価格を100とした場合、実勢価格（110％）＞地価公示価格（100％）＞相続税路線価（80％）＞固定資産税評価額（70％）の水準を目安に決められています。
  ですので、おおまかな目安としての土地の価格が知りたい時には、近隣に存する｢地価公示価格（基準地価格）｣、前面道路の｢相続税路線価｣、そしてあなたが所有者ならば対象地の｢固定資産税評価額｣を、上記のそれぞれの割合で割戻すことにより知ることができます。
  ただし、�@土地は形状や規模等の個別性により価格は大幅に異なること、�A価格時点*が異なることによりタイムラグあること、の2点には気をつけてください。

* 価格時点とは、不動産の価格の判定の基準となった日で、地価公示価格・相続税路線
  価・固定資産税評価額は価格時点が毎年1月1日、基準地価格は価格時点が7月1日とな
  っています。

≪公共機関≫

◆内閣府	◆国土交通省
◆財務省	◆総務省
◆経済産業省	◆日本銀行
◆金融庁	◆国税庁
◆関東財務局	◆法務局
◆東京都庁	◆埼玉県庁
◆北区役所（東京）	◆鴻巣市役所
◆北本市役所
◆社団法人 日本不動産鑑定協会	◆東京都不動産鑑定士協会

　　　　　　　　　　　　　

≪地価情報≫

◆土地総合情報ライブラリー

◆全国地価マップ路線価図

　

≪経済情報≫

◆日本経済新聞社	◆朝日新聞
◆読売新聞	◆産経新聞
◆毎日新聞	◆時事通信社
◆共同通信社

　　　　　

≪不動産情報≫

◆アットホーム	◆ホームアドパーク
◆ひまわりリゾート物件	◆シービー・リチャードエリス

　　　　　　　　
≪提携先≫

◆小西不動産鑑定所	◆森本材木店 不動産鑑定部
石川県金沢市の不動産鑑定事務所	山梨県甲府市の不動産鑑定事務所
◆資産評価研究所	◆村木アセット・コンサルタンツ
東京都新宿区の不動産鑑定事務所	滋賀県大津市の不動産鑑定事務所

≪税理士・会計士事務所≫

◆中央合同会計事務所	◆確定代行申告ナビ/町田市の税理士
大阪市中央区。同族会社の節税対策・   相続対策・経理合理化推進事務所。	確定申告代行ナビでは、会社設立、会計記 　 帳、所得税・法人税税務申告、会計ソフト導    入をサポート
◆町田市の税理士・小暮会計事務所	◆会計事務所 AGENT PROFIT
町田市の税理士・こぐれ会計事務所は会社     設立〜税務申告・税務調査までトータルサ     ポート	ハイレベルサービスを提供するトッ　 　プクラスの会計事務所
◆税理士事務所 AGENT PROFIT	◆プロ経理.com
ハイレベルサービスを提供するトッ   プクラスの税理士事務所、公認会計   士事務所の仲介！	経理なくして成長なし。企業の成長   に必要不可欠な経理業務の費用削減   をサポート。創業直後の企業からIPO   を目指すベンチャー企業まで。
◆石割公認会計士事務所	◆資本政策.com
東京都港区の会計事務所。株式公 　開、資本政策、株価算定、会計・税 　務、ストックオプション導入、デュ 　ーデリジェンス 。	株式公開の成否は資本政策の巧拙に 　よって決まる。 100%起業家の立場に 　立った資本政策を立案。
◆仙台の税理士　吉川隆之税理士事務所	◆税理士の税金対策。法人税、相続税　 　の相談台の税理士
安心して相談できる税理士をお探し 　ではありませんか？宮城県仙台市の 　税理士事務所です。	税理士による税金対策。法人税・相   続税の相談は完全無料の税理士ホッ   トライン
◆税理士の税金対策。法人税、相続税 　の相談
税理士による税金対策。法人税・相 　続税の相談は完全無料の税理士ホッ 　トライン

≪その他≫

◆インターネットタウンページ	◆インターネット登記情報提供   サービス
◆日本ガス協会	◆ガス本館埋設状況確認サービス
◆郵便番号検索	◆ニッポンレンタカー
◆駅レンタカー	◆ハイウェイバスドットコム
◆国内線ドットコム	◆楽天トラベル
◆士業ＷＥＢサーチ	◆不動産鑑定士試験コミュニティ
様々な士業の方を簡単に検索	不動産鑑定士試験のための情報サイト
◆はじめて学ぶ税理士試験	◆はじめて学ぶ宅建
税理士試験のための情報サイト	宅地建物取引主任者試験のための情報 　サイト
◆解決遺産相続手続き	◆STOP相続争い
東京都の行政書士です。遺言書作成指   導、遺産相続手続き、遺産分割協議書   作成します。	遺産相続のトラブルを避けるための   知恵、準備しておくこと、遺言書の   書き方などを中心に、相続知識をお   伝えしています。

≪HP・SEO関係≫

◆NINJA TOOLS	◆SEO対策相互リンク集
無料ホームページ、ブログ、SEO対策等 　のツールを提供しているNINJA TOOLS。	SEO対策に欠かせない相互リンクの支   援サイトです。
◆相互リンク募集	◆SEO-NEO
SEO対策に欠かせない相互リンクの支援   サイトです。	SEO対策に欠かせない相互リンクの支   援サイトです。

　　

 

『ＴＯＳＨＩＫＡＮニュース』通信

    弊社にて、1〜2ヶ月に1回発行しているＦＡＸでのニュースレターです。不動産に係
　る旬なトピックを取り上げておりますので、ぜひご覧ください。

Vol.5	｢平成20年地価公示発表！地価は本当に上昇している　  の？！｣	（2008年4月10日）
Vol.4	｢平成19年地価調査発表！都心部の地価は上げ止まり？！｣	（2007年9月21日）
Vol.3	｢構想4年！製作8ヶ月！遂にＨＰ完成！！｣	（2007年8月20日）
Vol.2	｢要注目！！7月から不動産鑑定評価基準が改正され  ます！｣	（2007年5月11日）
Vol.1	｢平成19年地価公示発表！気になる地価の動向は？｣	（2007年3月23日）

　お役立ちコラム            　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

    このコラムでは、少しでも皆様のお役に立てればとの思いから、不動産に関する知っ
  て得する情報を徐々に充実させ構成していく予定です。

Vol.1

｢おおまかな土地の価格を調べる方法｣

（2007年8月20日）

  弊社所属の不動産鑑定士３人が、順番で書きたいと思います。（ときどき、提携先の公認会計士、一級建築士、司法書士、社会保険労務士さんにもお願いしたいと思っています。）

　内容は、日常鑑定業務業務で感じたこと、近況、最新の業界関連ニュース、社会一般で起きていることに対する感じたこと等です。

　よろしくお願いいたします。
　

ブログ

「納期厳守と丁寧な説明です」　　　　　　　　　 E株式会社　（大手総合スーパー業）

「当社の依頼物件は、継続家賃の改定評価、立退き料、DCF法を利     用した鑑定評価など、難解なものが多い中、適切かつ丁寧な鑑定 　　書を迅速に作成してもらっています。またこちらが依頼していな     い内容まで指摘してもらい、とても助かっています。『任せて安     心』それが日本都市鑑定です。」

「奥出先生の人柄です」　　　　　　　　             S公認会計事務所　（会計士・税理士）

「リーズナブルな料金と安心感です」　　　　　  A生命保険　（生命保険業）

「当社では、自社所有物件の売買目的及び融資物件の担保評価目     的などで、日本都市鑑定さんに不動産鑑定をお願いしています。     評価金額のロジックが明確であり、納期もしっかりと守って頂け     るので安心してお願いできます。また、他社に比べて料金がリー     ズナブルなことも魅力であり、安心して依頼できる会社です。」

「高度な仕事とスピード感です」　　　　　  P不動産　（不動産会社）

　　

「当社では、都心の商業地域等において物件の買収、買い取り物件の売却等を主 　　業務にしていますが、その場合に訴訟等になったりすることも多いのですが、立 　　ち退き料、継続家賃の改定等の鑑定書を作成してもらっています。 　　　業務の性格上難解な物件が多いのですが、スピーディーに内容のある鑑定書を 　　作成してもらい感謝しています。      　評価金額のロジックが明確であり、訴訟等においても勝訴す     ることが多く、安心してお願いできます。日本都市鑑定さんが     偉いのは、決して依頼者におもねった鑑定書は書かないことで     す。裁判等においてはどちらかに偏ると、結果的に裁判が長引     き、実は依頼者が困ることが多いのです。 　　　料金がリーズナブルなことも魅力であり、安心して依頼でき     る会社です。」

「地方に強くネットワークが広い」    F機械金属　（産業機械、金属、電子材料メーカー）

　　

「当社は、産業機械、金属、電子材料等の総合メーカーですが、地方に工場、倉 　　庫、社宅等を多く保有しています。日本都市鑑定さんは、東京に事務所を構えて 　　いながら地方に強いネットワークを持ち、その地方の地域特性を的確に反映した 　　鑑定書を作成してくれます。鑑定書のみでなく売買等に関連した付随サービスも 　　提供してくれ、大変に助かっています。そのレポートを見ると、東京にいながら 　　地方の状況が分かり感謝しています。」

不動産用語集

■　あ行

ＩＲＲ	ＲＣ造	青地	赤道	アスベスト
ＥＲ	イールドギャップ	一時金	位置指定道路	イニシャルコスト
囲繞地	違反建築物	ＡＭ	エクィティ型証券	Ｓ造
ＳＲＣ造	越境	ＮＯＩ	ＮＣＦ	ＬＴＶ
ＯＥＲ

　　　　　

■　か行

開発許可	家屋番号	仮換地	仮登記	官民査定
基準地価格	既存不適格建築物	規約共用部分	ＣＡＤ	キャピタルゲイン
キャピタルロス	キャップレート	キャペックス	共益費	共有・準共有
近傍宅地	区分所有権	経年劣化	建築確認	建築基準法
建設協力金	建ぺい率	権利金	公示価格	更新手数料
更新料	公図	公道	公売	固定資産税
固定資産税評価額

　　　　　　　　　　　
　
■　さ行

サービーサー	債権	債務不履行	差押	サブリース
更地	市街化区域	市街化調整区域	敷延（しきえん）	敷金
私道負担	借地権	借地権割合	住宅性能保証制度	償却
使用貸借	隅切り	接道義務	セットバック	専有部分
専有面積	専用使用権	底地

　　　　　　　　   　　　　　　

■　た行

耐火構造	耐震構造	ダイナミックＤＣＦ法	高さ制限	建替承諾料
建付地	店子（たなこ）	ターミナルレート	地役権	地上権
地積	地積測量図	地目	賃貸借	坪
定期借地権	ＤＳＣＲ	ＤＣＦ法	ディスカウントレート	手付金
テナント	転貸	登記	登記義務者	登記権利者
登記済書	登記の公信力	登記簿	道路幅員	特殊価格
特定価格	特定行政庁	都市計画	土壌汚染

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■　な行

縄延び、縄縮み

2項道路

日影規制

延床面積

法地

　　　　　　　　　　　　

■　は行

ＢＥＲ	ＰＭ	ＰＭＬ	風致地区	袋地
不動産鑑定評価基準	法定地上権	保証金

　　　　　

■　ま行

間口	マスターリース	みなし道路	民民査定	名義変更料
メザニン	免震構法

　　　　　　　　　　　　　　 

■や行

容積率

用途地域

　　　

■ら行

リースバック	リノベーション	リバースモーゲージ	リフォーム	利回り
類型	礼金	レインズ	レントロール	路線価

　　　　　　　　　　 

あ行