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不動産の担保価値





◎不動産の担保評価

    不動産を担保に事業資金等の融資を受けようとする場合に、鑑定評価書が
  あれば借りられる金額の予想がつく、鑑定書の金額一杯まで融資が受けられ
  る場合があるなど便利です。

    逆に担保に取る場合は、鑑定書があれば安心して融資することができ手続
  きもスムーズになり、スピーディーな融資が可能になります。


事例1 《担保不動産の評価》




 

      ご相談内容
        

個人のオーナー様からのご相談で、『ある新規事業を計画していて、自宅を担保に事業資金を銀行から借りる予定でいる。自宅のある渋谷区松濤は最近地価の値上がりが顕著で、路線価の何倍もしていると聞いているが、銀行が「せいぜい路線価の1.3倍まで、地価公示価格もそんなに高くない。」と思うような融資額が確保できない。

  また、「銀行の内部評価では、掛け目があり銀行の内部評価の70%しか貸さない。そちらの費用で鑑定書をとればその評価額を参考にし、なおかつ掛目100%まで融資する。」と言っている。』といったご相談でした。

 当事務所では、渋谷区松濤は住宅地の中では日本一の住宅地で、最近値上がりが顕著であるという情報を掴んでいたため、直ちに鑑定評価に着手しました。


物件内容



   所 在 地:東京都渋谷区松濤
   用途地域:第1種低層住居専用地域(建ぺい率60%、容積率150%)
   土地面積:629u(190坪)
   建  物:鉄筋コンクリート造スレート葺2階建の居宅(築後約34年)


評価方法

  路線価(平成181月現在)はuあたり720,000円(2,400,000円/坪)でした。実勢価格(実際の取引事
例)は1,450,000円/u(4,800,000円/坪)で実勢価格はなんと路線価格の約2倍でした。

 地価公示価格はまだ実勢を反映していないため、若干安目には算定されましたがなんとか範囲内に入
りました。
 鑑定評価方式は取引事例比較法を採用し、取引事例は実勢価格を反映した最新の事例が入手できまし
た。


ポイント

  @鑑定書を取らなかった場合
                「路線価」  「面積」「倍率」「掛目」
   融資額 412,000,000円( 720,000円/u × 629u × 1.3倍 × 0.7

  A鑑定書を取った場合
                「鑑定額」  「面積」「掛目」
   融資額 912,000,000円(1,450,000円/u× 629u × 1.0

  B差額
         
   融資額 500,000,000円( 912,000,000円 − 412,000,000円 )


 なんと、鑑定書を取ったおかげで、5億円も多く融資をうけることができました。

 土地の値上がり傾向の時期であったので、かなりの差が出ましたが、鑑定書を取ることにより少なくとも、掛け目いっぱいの融資を受けられる場合も多いのです。


解  説

  鑑定評価書があれば借りられる金額の予想がつく、鑑定書の金額一杯まで融資が受けられる場合があるなど便利です。

 逆に担保に取る場合は、鑑定書があれば安心して融資することができ手続きもスムーズになり、スピーディーな融資が可能になります。
 

メリット


★ 融資を受ける場合、鑑定評価書があれば借りられる金額の予想がつく、鑑
    定書の金額一杯 まで融資が受けられる場合がある。


★ 担保に取る場合は、鑑定書があれば安心して融資することができ手続きも
    スムーズになり、 スピーディーな融資が可能になります。





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