東京都 北区(赤羽) 不動産鑑定 不動産評価 土地評価 相続財産等の時価評価 広大地評価 借地権 立退き料等の専門家です

よくあるご質問




■ 鑑定評価一般について


       ・
不動産鑑定士の鑑定評価額と宅建業者さんの査定価格の違いは何ですか

    ・納品までの日数は

   ・必要資料とは

      ・首都圏以外の不動産でも対応できますか

■ 鑑定評価上の内容

      ・正常価格とは

   ・
土壌汚染とは

     ・
アスベストとは

    
アスベストがあった場合には鑑定評価にどう影響するの

    
土壌汚染の調査はどうやるの

    
土壌汚染があった場合には鑑定評価にどう影響するの

    
新耐震基準とは

    
収益還元法とは

■ 不動産関係の法律・規制

     区分所有法とは

    
借地権とは

    
定期借地権とは

    
定期借家権とは

    
市街化調整区域では建物の建築はできないの

■ その他

      J−REIT(不動産投資信託)とは




鑑定評価一般について

 不動産鑑定士の鑑定評価額と宅建業者さんの査定価格の違いは何ですか?

  
     不動産鑑定士の鑑定評価額は、不動産評価の唯一の国家資格である不動産鑑定士の
    国家試験に合格した不動産鑑定士が、不動産鑑定評価基準で定められた手順に従い、
    基本的事項の確定、対象不動産の確認、地域分析、個別分析等の分析を行って、不動
    産鑑定評価基準に定められた各手法を適用して理論的に価格を求めたもので、客観的
    かつ適正な不動産の価格を証明するものとして、公的に通用力のある唯一のもので
  す。
     一方、宅建業者さんの査定価格は、相続税路線価地図等の資料や宅建業者さんの勘
    と経験に基づいて査定されたものです。


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 納品までの日数は?

 
     通常は資料が揃ってから2〜3週間程度をメドとしておりますが、お急ぎの場合には
    個別に対応致します。
     ただし、ゴルフ場等の特殊案件やその他1ヶ月以上かかる場合もあります。


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 必要資料とは?

 
    通常は、土地・建物登記簿*、公図*、地積測量図*、建物図面*等および固定資産評
  価証明**か納税通知書の写し**等が必要です。
   さらに、収益物件の場合には、建物賃貸借契約書、賃貸借一覧表、管理委託契約
    書、修繕実績、修繕計画書、損害保険料が、借地権の場合には土地賃貸借契約書が必
    要になります。
   上記資料が揃わない場合でも、ご相談に応じますのでお問合せください。
 
     *対象不動産が所在する市区町村の管轄法務局で取得できます。
      登記簿謄本は1件1,000円、その他は1件500円です。
 
    **対象不動産が所在する市町村役場の資産税課(東京23区の場合は都税事務所)
          で取得できます。固定資産評価証明・納税通知書の写しは1件400円です。


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 首都圏以外の不動産でも対応できますか?

 
     対応できます。
     鞄本都市鑑定は、東京都、埼玉県、千葉県、群馬県等首都圏を中心に鑑定業務を
    行っておりますが、全国各地の不動産も鑑定しております。
     但し、通常の費用とは別に旅費、宿泊費、日当等を頂戴することになっております
    ので、ご確認ください。

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鑑定評価上の内容

 

 正常価格とは?


 
    正常価格とは、鑑定評価で求める価格のうち基本となるもので、「市場性を有する
    不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で
    形成されるであろう市場価値」を表示する適正な価格とされています。
    不動産は他の財と異なる特性を有するため、自由な取引市場を持つことが困難で
  す。
    よって、不動産鑑定士がこの市場に成り代わり「一般的に合理的な市場で形成され
    るであろう」価格を求めることになります。


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 アスベストとは?


     アスベスト(石綿)は天然に産出された鉱物繊維で、吹付けアスベストやアスベス
    トを含有するロックウール吹付けなど飛散のおそれのある(飛散性)アスベスト含有
    建材と、屋根や壁材等のアスベストスレート、アスベストセメント板など飛散のおそ
    れのない(非飛散性)アスベスト成形板の2つに大別されます。
     アスベストは、耐熱性・耐久性のあることから建築材料として広範囲に使用されて
    きましたが、発ガン性のあることが判明したために、飛散性アスベストのうち吹付け
    アスベストは昭和50年に使用禁止されました。しかし、ロックウール吹付アスベスト
    の一部には昭和55年まで、また個別に認定を受けた吹付け工法の中には昭和63年まで
    アスベストを含有したものがあり、これらは経年劣化による剥離などにより大気中に
    アスベストが飛散するおそれがあることから、劣化状況によっては早急な対策が必要
    となります。
     一方、非飛散性のアスベスト成形板は、通常の使用では健康に心配はないとされて
    います。ただ、建物の解体、運搬時に飛散防止措置等が必要となり、撤去費が割高に
    なる場合があります。


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 アスベストがあった場合には鑑定評価にどう影響するの?

 
     アスベストが鑑定評価上で影響するのは建物の評価を行う時です。建物の竣工年
    度、内部仕上表、現在の状況等を確認し、飛散性アスベストが使用されていると判
    断した場合には、飛散性アスベストの使用形態に応じて除去等*の必要性の判断を
    行い評価します。
     一方、非飛散性アスベストの場合には、建物の解体時に解体費用が割高となるた
    め、適切な取壊し費用を考慮して評価します。

    * アスベスト対策としては以下の3つが一般的な対策方法です。
      @封じ込め:吹付けアスベストの表面に固化剤を吹き付けることにより、塗膜を
                   形成する塗膜性封じ込め処理(表面固化形)、吹付けアスベストの
                   内部に固化剤を浸透させ、石綿繊維の結合力を強化することにより
                   発じんを防止する浸透性封じ込め処理(浸透固化形)などの方法
       A囲い込み:アスベストが存在する天井、壁等を非石綿建材で覆うことにより、
          アスベスト粉じんを室内等に発散させないようにする方法
       B除    去:吹付けアスベストを全部除去して、他の非石綿建材に代替する方法


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 土壌汚染とは?


     土壌汚染とは、工場等からの排水等の漏洩や不法投棄、不適正な処理により、カド
  ミウム・銅・砒素(ひそ)やPCB(ポリ塩化ビフェニル)などの有害な化学物質が土
    壌に蓄積している状態をいいます。

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 土壌汚染の調査はどうやるの?


     土壌汚染の調査方法には、フェーズ1*と呼ばれる資料等の調査、フェーズ2**と呼
    ばれる土壌・地下水の環境調査(サンプリング・化学分析を伴う調査)の2つがあり
    ます。
     手順としては、まずフェーズ1*を行って土壌汚染が存する可能性を判断し、土壌汚
    染の存する可能性が存在する場合には、フェーズ2**を行い、汚染の有無及び存在の
    程度を把握します。
     鑑定評価では、通常フェーズ1の調査を行い、その結果土壌汚染が存する可能性を
  判断します。
 
    * フェーズ1とは、過去の住宅地図、航空写真、法務局調査(閉鎖登記簿による土地
      利用の履歴調査)、役所調査(土壌汚染対策法、水質汚濁防止法、下水道法等によ
      る指定・届出・規制の有無)、対象不動産の現地調査(利用状況の確認、近隣住民
      ・精通者等へのヒアリング)を行います。
 
    **フェーズ2とは、表層土壌ガス・表層土壌のサンプリング調査を行い、汚染の平面
    的な分布を把握します(状況調査)。状況調査の結果、汚染が確認されたエリアに
      ついて、平面的な絞り込み、ボーリング調査を行い、汚染の深度方向での有無を把
      握します(詳細調査)。


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 土壌汚染があった場合には鑑定評価にどう影響するの?

 
     土壌汚染が存することが判明した場合には、基本的に「土壌汚染がない場合の土地
  価格」から「浄化措置費用」+「汚染除去作業期間中に使用収益が制限されることに相応
   する減価」を控除し、「心理的嫌悪感*(スティグマ)による減価」を考慮して鑑定評
   価を行うことになります。
 
    * 心理的嫌悪感(スティグマ)とは、土壌汚染の存在(あるいは過去に存在した)に
   起因する心理的な嫌悪感から生ずる減価要因です。


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 新耐震基準とは?


     新耐震基準とは、昭和56年に改正された建築基準法施行令に基づく耐震設計基準
    で、昭和56年以前の耐震基準と区別するために付けられた名称です。この新耐震基
    準は「震度5程度の地震の際に建物が壊れない、震度6程度の地震でも建物が倒壊せ
  ず、中にいる人の安全を確保」することを目的に策定されました。阪神大震災の際に
    も新耐震基準適用後に建築された建物はそれ以前の建物に比べて被害が少なかったと
    いう報告がなされています。
     新耐震基準が施行されたのは、昭和56年6月1日のことで、この日以降に建築確認を
    受けた建物に対して新耐震基準が適用されています。


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 収益還元法とは?

 
     収益還元法とは、不動産鑑定評価の手法の一つで、対象不動産が将来生み出すであ
  ろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めるもので、純収益を還元利回りで還
    元して不動産の収益価格を求める手法です。
      収益還元法は、「純収益の現在価値の総和」を求めるものであるので、純収益を求
    めることができる不動産に適用することができ、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の
    用にに供する不動産については特に有効となります。
     また、現に収益を生まない自用の建物及びその敷地であっても当該不動産が賃貸さ
    れているならば、どれだけの収益を生み出しているかを想定して適用することもでき
    ます。

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不動産関係の法律・規制

 

 区分所有法とは?

 
     区分所有法(昭和37年制定、昭和38年4月1日施行)とは、正式名称を「建物の区分
  所有等に関する法律」といい、主として、1棟の建物を区分し、その各部分を所有権の
  目的とする場合の所有関係を定めるとともに、建物及び敷地等の共同管理について定
    めた法律です。
     最近は昭和58年と平成14年に改正が行われました。
 
    〈昭和58年の主な改正点〉
    1.区分所有者が当然に管理組合を構成すること
    2.集会での多数決主義の導入
    3.建替え制度の導入
    4.敷地利用権と専有部分の一体化(分離の禁止)
 
    〈平成14年の主な改正点〉
    1.管理の適正化のための措置として
     (1)特別決議を要する共用部分の変更の範囲を限定
     (2)管理者(管理組合理事長等)の権限の拡充
     (3)規約の適正化に関する規定の新設
     (4)規約及び集会に関する規定の整備・IT化等
     (5)管理組合法人の人数要件(30人以上)を撤廃
     (6)復旧決議の反対者が買取請求をする場合の手続きの整備
    2.建替え円滑化のための措置
     (1)建替え決議の要件の見直しと手続きの整備
     (2)団地内にある建物の建替え手続等の整備


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 借地権とは?

 
     借地権とは、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づく借地権(建物の所有
    を目的とする地上権又は土地の賃借権)のことをいいます。
     借地借家に関する法制度は、かつては借地法・借家法の二本立てでしたが、平成4
    年8月1日に借地借家法が施行されたことにより、一本化されました。
     この借地借家法にもとづく借地権で、定期借地権ではない借地権のことを「普通借
    地権」と呼び、これに対して、旧借地法にもとづく通常の借地権のことを「旧法上の
    借地権」と呼ぶことがあります。

  旧法上の借地権 普通借地権
存続期間 堅 固 60年(契約により30年以上)
非堅固 30年(契約により20年以上)
 堅固・非堅固
ともに30年
更新後の
存続期間
堅 固 30年
非堅固 20年
1回目の更新20年
2回目の更新10年 
建物が朽廃
した場合
 期間の定めがある → 借地権消滅しない
期間の定めがない → 借地権消滅する
借地権は消滅
しない
 

 









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 定期借地権とは?


     定期借地権とは、契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地に
    して返還する必要がある借地権で、契約期間の延長がなく、立退料の請求もできませ
    ん。借地借家法では次の3つの種類が規定されています。
 

   一般定期借地権  建物譲渡特約付借地権 事業用借地権 
利用
 目的 
制限なし 制限なし  住宅を除く事業用建物 
存続期間 50年以上  30年以上  10年以上20年以下 
契約更新
の有無 
更新なし
(期間延長もなし) 
更新なし
(期間延長もなし) 
更新なし
(期間延長もなし) 
契約終了
時の建物の扱い 
建物買取請求はできない。更地にして返還。  建物の譲渡特約を実行して、建物付きで返還。  建物買取請求はできない。更地にして返還。 
契約
 方式 
更新排除などの特約は公正証書などで合意する。  建物譲渡特約を付ける。
書式の制限なし。
賃貸借契約を公正証書にすることが必要。 

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 定期借家権とは?

 
     定期借家権とは、契約で定めた期間が満了すると確定的に消滅する借家契約のこと
    です。正式には「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」という名称で
    平成12年3月1日に施行されました。
     定期借家権は、期間が満了すると確定的に消滅する契約のために更新はありません
    が、賃貸人及び賃借人双方が合意すれば、改めて再契約することはできます。
     定期借家契約の特徴は、
    @契約は公正証書等の書面で行う必要があります。
    (契約の更新がないことについて十分に理解されたうえで賃貸借契約が成立したこと
      を確保し、後日、紛争が生じたときの証拠とするためです。)
    A書面の交付及び説明義務があります。
    (この説明がない場合は、契約の更新がないこととする定めは無効となり、普通借家
      契約となります。)
    B賃貸借終了の通知をする必要があります。
    (契約期間が1年以上である場合は、賃貸人は期間満了の1年前から6月前までの間に
      賃借人に対して期間満了により賃貸借が終了する旨を通知をしなければならず、こ
      の通知が遅れた場合は、通知日から6月間は、賃貸借の終了を賃借人に対抗するこ
   とができないこととなっています。)
    C居住用建物の中途解約権があります。
    (床面積200u未満の居住用建物で、転勤、療養、親族の介護等のやむを得ない事情
      により賃借人が自己の生活の本拠として使用することが困難となったときに、賃貸
      借の解約を申し入れることができ、解約申し入れから1月を経過することにより賃
   貸借は終了することとしています。)
    D賃料改定特約による賃料増減額請求権
    (定期借家権においては賃料の改定特約がある場合には、賃料増減額請求権は適用さ
      れません。)
    E期間に制限がないので1年未満20年以上でも契約できます。
    (従来の建物賃貸借契約では、契約期間を1年以上20年以内に定めなければなりませ
      んでした。)


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 市街化調整区域では建物の建築はできないの?

 
     市街化調整区域は、都市計画法により市街化を抑制すべき区域として指定されてい
    る区域であり、市街化調整区域内での開発行為は規模がどんなに小さくとも、開発行
    為を行なう前に知事や指定都市等の市長の許可を、原則として取得しなければなりま
    せん。
      また、許可を受けるためには、都市計画法33条(技術基準)及び都市計画法34条
    (立地基準)の要件に該当することが必要です。
     ただし例外として、次のような開発行為については、開発許可を受ける必要がない
    ものとされています。
      1.農林漁業者の住宅や、農林漁業用建築物(畜舎、蚕室、温室、堆肥舎、サイロ
         など)を建築するための開発行為
      2.市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加
         工、修理等の業務を営む店舗等(延べ床面積が50u以下)を新築する目的で、
         その市街化調整
         区域内に居住している者が自らその業務を営むために行なう100u以下の開発行
         為
      3.鉄道の施設、社会福祉施設、医療施設、学校教育法による学校(大学、専修学
         校および各種学校を除く)、公民館等、公益上必要な建築物の建築のために行
     なう開発行為など


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その他


 

 J−REIT(不動産投資信託)とは?

 
     J−REIT(不動産投資信託)とは、多くの投資家から資金を集めて、そのお金
   を一つにまとめて不動産で運用し、その結果得られた賃料や売却益を投資家に分配す
   るという仕組みの投資信託です。
     平成13年9月10日、日本で初めての不動産投資信託として「日本ビルファンド投資法
   人」と「ジャパンリアルエステイト投資法人」が東京証券取引所に上場したのを皮切り
   に、現在(平成19年4月時点)では41銘柄が上場しており、運用する不動産の用途も事
   務所、住居、商業施設・店舗、ホテル、物流施設等広がりを見せています。


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