不動産用語集
■ あ行
ＩＲＲ
ＲＣ造
青地
赤道
アスベスト
ＥＲ
イールドギャップ
一時金
位置指定道路
イニシャルコスト
囲繞地
違反建築物
ＡＭ
エクィティ型証券
Ｓ造
ＳＲＣ造
越境
ＮＯＩ
ＮＣＦ
ＬＴＶ
ＯＥＲ
■ か行
開発許可
家屋番号
仮換地
仮登記
官民査定
基準地価格
既存不適格建築物
規約共用部分
ＣＡＤ
キャピタルゲイン
キャピタルロス
キャップレート
キャペックス
共益費
共有・準共有
近傍宅地
区分所有権
経年劣化
建築確認
建築基準法
建設協力金
建ぺい率
権利金
公示価格
更新手数料
更新料
公図
公道
公売
固定資産税
固定資産税評価額
■ さ行
サービーサー
債権
債務不履行
差押
サブリース
更地
ＣＲＥ
ＣＲＥ戦略
市街化区域
市街化調整区域
敷延（しきえん）
敷金
私道負担
借地権
借地権割合
住宅性能保証制度
償却
使用貸借
隅切り
接道義務
セットバック
専有部分
専有面積
専用使用権
底地
■ た行
耐火構造
耐震構造
ダイナミックＤＣＦ法
高さ制限
建替承諾料
建付地
店子（たなこ）
ターミナルレート
地役権
地上権
地積
地積測量図
地目
賃貸借
坪
定期借地権
定期借家
ＤＳＣＲ
ＤＣＦ法
ディスカウントレート
手付金
テナント
転貸
登記
登記義務者
登記権利者
登記済書
登記の公信力
登記簿
道路幅員
特殊価格
特定価格
特定行政庁
都市計画
土壌汚染
■ な行
縄延び、縄縮み
2項道路
日影規制
延床面積
法地
■ は行
ＢＥＲ
ＰＭ
ＰＭＬ
ＰＣＢ
風致地区
袋地
不動産鑑定評価基準
法定地上権
保証金
■ ま行
間口
マスターリース
みなし道路
民民査定
名義変更料
メザニン
免震構法
■や行
容積率
用途地域
■ら行
リースバック
リノベーション
リバースモーゲージ
リフォーム
利回り
類型
礼金
レインズ
レントロール
路線価
あ行
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初期投資額（不動産価格）と当該不動産価格が将来生み出すキャッシュフローの現在価値の総和が等しくなるような割引率で、NPVが0となる割引率のことをいい内部収益率ともいいます。
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鉄筋コンクリート構造のこと。引っ張り力に弱いコンクリートを、鉄筋で補強する。形状に自由がきき、耐久性・耐火性・耐震性に優れているのが特長。一方で、重量が大きく、施工が複雑で工期が長い難点もあります。
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登記所に備え付けられている公図において、青く塗られた部分のことで、国有地である水路や河川敷を示すものです。
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登記所に備え付けられている公図において、赤く塗られた部分のことで、里道とも呼ばれ、道路法の認定外道路を示すものです。
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アスベスト（石綿）は天然に産出された鉱物繊維で、吹付けアスベストやアスベストを含有するロックウール吹付けなど飛散のおそれのある（飛散性）アスベスト含有建材と、屋根や壁材等のアスベストスレート、アスベストセメント板など飛散のおそれのない（非飛散性）アスベスト成形板の2つに大別されます。
アスベストは、耐熱性・耐久性のあることから建築材料として広範囲に使用されてきましたが、発ガン性のあることが判明したために、吹付けアスベストは昭和50年に使用禁止されました。しかし、ロックウール吹付けの一部には昭和55年まで、また個別に認定を受けた吹付け工法の中には昭和63年までアスベストを含有したものがあり、これらは経年劣化による剥離などにより大気中にアスベストが飛散するおそれがあることから、劣化状況によっては早急な対策が必要になります。 一方、非飛散性のアスベスト成形板は、通常の使用では健康に心配はないとされています。ただ、建物の解体、運搬時に飛散防止措置等が必要となり、撤去費が割高になる場合があります。 |
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ER（エンジニアリングレポート）は不動産証券化に代表される不動産取引において、いわゆるデューデリジェンスと言われる適正な評価手続きの中の物的調査として対象建築物の現状を調査して報告するもので、取引の当事者が適正な評価を行うことを助ける判断資料です。
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不動産の賃料収入を購入価格で割って得られる投資利回りと、長期金利（一般的には10年国債）との差のこと。
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不動産を賃貸借する時に、賃料とは別に借主が貸主に一時的に支払う金銭のこと。権利金、保証金、敷金、礼金、更新料、名義書替料等がある。賃貸借契約の終了時に全額または一部を借主に返還されるものとされないものがあるので注意が必要。
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私道で幅員が4m以上あり、かつ、一定の技術的水準に適合するもので、特定行政庁から位置の指定を受けた道路のことです。
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建物や設備を作る為にかかる投資費用のことです。
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他人の土地に包囲されて公路に通じる通路がない土地を袋地といい、包囲している土地を囲繞地といいます。
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建基法またはこれに基づく命令、もしくは条例の規定に違反して建築された建築物、及びいったん適法な状態で建築されながら、その後の法令の改正、分筆、違法な増・改築、用途変更の結果、違法となった建築物をいいます。特定行政庁は、違反建築物の建築主、工事の請負人または現場管理者、当該建築物の所有者等に対して、工事の施工停止を命じ、または当該建築物の除却、移転、改築、使用禁止等、当該違反の是正のために必要な措置をとることを命ずることができます（建基法9条）。
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AM（アセットマネージメント）は、不動産の選定・購入を始めとし、当該不動産の資産価値のアップを目的に、投資家・所有者等から委託を受けて行う不動産の総合的な運用・運営・管理業務のことをいい、当該業務を行うものをアセットマネージャーといいます。
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①特別な仕掛けを利用して不動産の所有権を証券化し売却
する特別な仕掛けの方法。 ②不動産を保有する特別目的会社（SPC）を設立して、そ の株式に譲渡性を持たせる方法。 ③不動産のエクィティを信託して受益権証書に変換する方 法。 ④不動産投資信託を設立して受益証券を発行する方法。 |
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建物の骨組に鉄骨（steel）を組んで作った構造のこと。柱や梁をボルトや溶接で接合します。耐震性は高いが鉄自体は耐火性が低いので、通常は鉄骨の周りに耐火被覆を施します。鉄筋コンクリートに比べて軽いので、大型の工場や高層ビルに適しています。
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鉄骨（S）造と鉄筋コンクリート（RC）造の長所を併せ持った構造。鉄骨で柱や梁を組み、その周りに鉄筋を配してコンクリートを打ち込みます。鉄骨鉄筋コンクリート（steel framed reinforced concrete)造を省略して｢SRC造｣といいます。7～8階建て以上の高層マンションに多く、同じ階数ならRC造よりもSRC造のほうが耐震性は高く、柱も細くできます。ただ、建築コストはSRC造が一番高くなります。
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建物または建物の付属物が敷地境界線を越えていること。
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NOI（Net Operating Income）は、不動産賃貸事業等における収益概念で、総賃貸収入から管理運営に要した費用（借入金返済額や資本的支出を控除する前の費用）を控除した純（賞味）営業収益。不動産賃貸事業等により経常的に得られる現金収入を意味し、管理運営費用としては、維持管理費、水道光熱費、物件の公租公課、損害保険料、テナント仲介料等があります。
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NCF（Net Cash Flow）は、不動産賃貸事業等における収益概念で、NOIから資本的支出（長期修繕費や修繕積立金等）を控除したネットの現金収入を意味します。
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社債・借入金等の負債額を資産価値で除した借入金比率のことで、借入金返済の安全性を測る尺度です。数値が小さいほど負債の元本償還に対する安全性が高く、LTVが高くなるとレバレッジ（資金調達を自己資本と借入金を組み合わせて行うこと）が効くので、自己資本に対する利回りがアップするが、デフォルトの際のリスクは増大します。
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OER（Operating Expense Ratio）とは、不動産賃貸事業等の運営費用の有効総収益に占める割合（運営経費率）をいいます。賃貸収入を得るために、どの程度の運営費用が費やされたかを見る指標であり、通常は維持管理費、水道光熱費、公租公課、損害保険料、テナント仲介手数料等を運営費用として計上します。
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か行
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都市化進展による無秩序な開発を防止し、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として開発行為を許可制としていること。具体的には、市街化区域及び市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、一定面積以上の開発行為を行おうとする者に、知事または政令指定都市の長が与える許可をさす。許可を必要とする面積は政令で原則として1,000㎡以上とされているが、三大都市圏の一定の地域については500㎡以上とされている。また、都道府県の規制により区域を限って300㎡までの範囲で別に定めることができるものとされている。また、当該都市計画が定められていない都市計画区域においても3,000㎡以上の開発行為を行う場合は同様にこれが必要である。
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建物を特定するために定めた建物1個ごとの建物の番号。原則として建物の敷地の地番と同一の番号で表示される。
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土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、土地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、このようにして指定された土地を仮換地といいます。仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について従前の宅地について有した権利の内容である使用収益と同じ内容の使用収益ができますが、従前の宅地については使用収益ができなくなります。
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本登記を行う以前に書類の不足等必要な要件を完備していない場合において、将来の本登記に備え、順位を保全する目的で行う予備登記。
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公道や水路、国有地などの国、自治体が所有する不動産と民間所有不動産の境界査定のこと。民間と民間の境界査定より時間、コストがかかる。
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都道府県知事が、国土利用計画法による土地取引の価格審査の指標とすることを目的に、毎年7月1日現在における各都道府県内の基準地の標準価格を10月頃に公表するものである。
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建築基準法の規定の施行、または改正の際にすでに建っている建築物、または工事中の建築物で、当該規定に全面的に、または一部が適合していないものをいいます。既存不適格建築物については、その適合していない規定に限り適用が除外され、同法3条2項、そのまま存在を認められるが、一定の範囲を超える改築等を行う場合には、同法の規定に適合するように既存の部分の手直しを行わなければなりません。
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規約共用部分とは、共用部分の中で、管理組合の管理規約によって共用部分とすることができる部分のことです。
区分所有建物の中の専有部分のうち、管理人室、集会室、物置、附属建物などは、本来、区分所有者全員の負担、利益とするところです。そこで規約により専有部分を共用部分にした区分所有を規約共用部分といいます。
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建築物や工業製品の設計にコンピュータを用いることです。
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不動産や有価証券などの資産が値上がりすることによる利益。
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不動産や有価証券などの資産が値下がりすることによる損失。
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投資不動産の単年度収入（NOI）を不動産価格で割ったものをパーセント表示したものです。
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建物の機能を維持するために支出される計画的大規模修繕費、長期計画修繕費をいい、外壁・屋上の大規模な補修費用と、電気・空調・昇降機等の設備更新費用により構成されます。
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共益費とは、集合住宅などで賃料以外に建物の共用部分を維持管理、設備のメンテナンスなどにかかる費用負担の事で、管理費と呼ばれることもあります。
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複数の者がひとつの物の所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権を有する場合を準共有といいます。
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評価対象地に接近した位置にあり、かつ評価対象地とほぼ同種類の土地をいいます。
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一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、または倉庫、その他建物としての用途にすることができるものがあるときの、その各部分を目的とする所有権をいいます。
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時間の経過に伴って性能・品質が劣化してくることをいいます。不動産の場合、建物部分の主体部分・付帯設備（建物の建具、空調機、給湯器等）は年数がたつにつれ性能・品質が低下してきます。
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建築物を建築しようとする場合には、建築主はあらかじめ、その計画が建築物の敷地、構造及び建築設備に関する法令に適合するものであることについて、建築主事の｢確認｣を受けなければなりません。建築確認申請を受けなければならないのは、特定の用途または一定の規模以上の建築物を建築し、または大規模の修繕もしくは大規模の模様替えをしようとする場合、都市計画区域（都道府県知事が指定する区域を除く）内、または都市計画区域外で都道府県知事が指定する区域内において建築物を建築しようとする場合です。
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昭和25年に制定された建物を建築する時に守らなければならないもっとも基本的な法律で、国民の生命、財産、健康の保護を目的とし、個別の規制から都市計画まで、広く規制と罰則規定を定めています。
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おもにテナントビルの完成前に入居希望者からその使用面積割合で施主（ビルオーナー）に預ける金銭。入居希望者は使用権を確保し施主は資金の調達ができます。
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建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。
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権利金とは、賃貸契約で事務所や店舗など業務用の物件を借りる際に、賃料とは別に借主から貸主に支払われるお金を指します。
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適正な地価の形成への寄与を目的として、国土交通省（土地鑑定委員会）が、毎年1月1日現在における都市及びその周辺地域等（都市計画区域内）の標準的な土地についての正常な価格を公表するもので、自由な取引において通常成立すると考えられる1㎡当たりの価格を示しています。
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更新料とは別に、契約書の作成を代行する不動産会社などに支払う費用です。
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礼金と並び関東などで見られる慣習の一つで、賃貸借契約を更新する際、貸主に支払う一時金です。
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登記所にある旧土地台帳の附属地図を公図といいます。
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一般公衆用道路のうち、国または地方公共団体が道路敷地の所有権を有し、維持管理する道路のことです。
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公の機関が強制権限に基づいて行う不動産売買で、租税滞納処分の一部として行われる財産換価処分のこと。
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固定試算（土地、建物、償却資産）について、その年の1月1日現在の所有者に対し課される市町村税。
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土地課税台帳、家屋課税台帳、償却資産課税台帳等に登録されている金額。土地については、3年に1度の評価替えとなり、固定資産税はもちろん、登録免許税、不動産取得税などの課税標準となります。
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さ行
た行
な行
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昔は土地の測量で縄を使っていたため、現在に比べると精密性に欠けていました。そのため、あらためて測量し直すと誤差が生じることがあります。登記簿上の土地面積より実測面積が大きいことを縄延び、小さいことを縄縮みといいます。
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建築基準法42条2項に定められた道路のことで、一般にこう呼ばれます。幅員4ｍ未満でも、1.8ｍ以上あり、昭和25年11月25日以前（この日以降に都市計画区域に指定された区域内の場合は、指定の日の前日以前）から建物が立ち並んでいる道路で、特定行政庁が道路として指定したものは建基法上の道路とみなされ、道路の中心線から2ｍ後退したところに道路境界線があるとみなされます。ただし、平成4年の法改正により、特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6ｍ以上が道路として扱われるが、この6ｍ区域指定を受けた場合は、道路の中心線から3ｍ（避難や通行の安全に支障がない場合2ｍ）が道路境界線とみなされます。また道路の片側が川や崖等の場合は、それらの境界線から4ｍ後退したところが道路境界線とみなされます。
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中高層建築物によって近隣の敷地に生じる日影を一定時間内に抑えて、近隣の日照を確保するための建築基準法上の規制のこと。地方公共団体が条例で指定する区域内にある一定の高さ以上の建築物が、冬至の日の午前8時から午後4時まで（北海道のみ9時から3時まで）の間、その場所に一定時間以上続けて影を生じないように建物を計画することを義務付けたものです。
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建物の床面積の合計。
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法面（のりめん）ともいい、実際に宅地として使用できない斜面部分を指します。これは、自然の地形によるもののほか、傾斜地の造成に当たって、土崩れを防ぐために造られる場合もあります。
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は行
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不動産賃貸事業等の運営費用と借入金返済額の合計額を可能総収入で除して求めた比率をいいます。
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所有者・投資法人・AM会社等から委託され、不動産の運営管理を行う業務のことをいい、当該業務を行うプロパティマネージャーはAM会社等の同意を得て各種の管理・運営を行います。
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予想最大損失と訳され、元々は米国で発祥した災害に対する保険情報の一つで、わが国においては｢対象施設あるいは施設郡に対し、最大の損失をもたらす再現期間475年相当の地震（50年間で10％を超える確率で起こる大地震）が発生した場合の90％非超過確率に相当する物的損失額の再調達原価に対する割合｣をいいます。
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| ＰＣＢ |
PCB とは、ポリ塩化ビフェニル（Polychlorinated Biphenyl）の略称で、炭素、水素、塩素からなる、工業的に合成された油状（白色の結晶状の物もあります）の物質です。化学的に安定で燃えにくい、耐薬品性に優れている、電気を通さないなどの性質を有しているため、電気機器の絶縁油や熱媒体などに使用されてきました。 ・昭和47年（1972年）行政指導によるPCB及びPCB使用電気機器の製造禁止 ・昭和49年（1974年）化学物質の審査及び規制に関する法律により、PCBの製造、輸入及び使用等が禁止 ・昭和51年（1976年）電気事業法により、PCB使用電気機器を新規に施設することが禁止 ・平成13年（2001年）PCB特措法により、平成28年7月（2016年7月）までにPCBを保管している事業者は、処分義務が課されました。 ・しかし、平成元年（1990年）までに製造された電気機器には微量のPCBが混入している可能性が報告され、また事例は極めて少ないものの、平成15年（2003年）までに製造された電気機器に混入している可能性も報告されています。
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地方自治体が都市計画区域の中に定めることのできる地域地区のひとつ。
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敷地内の路地状部分を通らなければ公路に接しない土地をいいます。
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不動産鑑定評価に係る法制度の発足とともに昭和39年に制定。不動産鑑定士等が公正な不動産の鑑定評価をするよう、評価を行う時の拠り所となる統一基準で、不当鑑定の判断根拠となるものです。
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不動産の競売が行われた場合に、法律によって設定されたとみなされる地上権をいいます。地上権は、本来契約によって設定されますが、その例外です。同一所有者に属する土地、またはその上にある建物の一方について抵当権が設定され、それが実行された場合には、建物はその存立根拠を失ってしまうので、建物のために地上権が設定されたものとみなされます。
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おもに、関西地方では敷金（金銭所有権の移転）の意味で使われます。
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ま行
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対象不動産の敷地と接している部分の道路の長さをいいます。慣習的には、3間間口（約5.4ｍ）、3間半間口（約6.3ｍ）という使い方をします。（1間は約1.8ｍ）
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原賃貸借契約のことをいい、物件の所有者と転貸を行う者が締結します。
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建基法42条2項に定められた道路で、一般的には2項道路と呼ばれます。幅員4ｍ未満でも、1.8ｍ以上あり、昭和25年11月25日以前（この日以降に都市計画区域に指定された区域内の場合は、指定の日の前日以前）から建物が立ち並んでいる道路で、特定行政庁が道路として指定したものは建基法上の道路とみなされ、道路の中心線から2ｍ後退したところに道路境界線があるとみなされます。ただし、平成4年の法改正により、特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6ｍ以上が道路として取り扱われますが、この6ｍ区域指定を受けた場合は、道路の中心線から3ｍ（避難や通行の安全に支障がない場合2ｍ）が道路境界線とみなされます。また道路の片側が川や崖等の場合は、それらの境界線から4ｍ後退したところが道路境界線とみなされます。
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個人や企業間どうしで境界を確定すること。
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借地上に建物を所有する借地人が、建物を第三者に売却しようとする場合、建物所有の基礎となっている土地の利用権（借地権）も建物と一緒に譲渡しなければ第三者は建物を取得しても利用することができませんが、借地権の譲渡に際しては賃貸人（地主）の承諾が必要とされます。この賃借人の承諾を得るために支払う承諾料のことを名義変更料といいます。
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不動産の証券化は先ず資産をデットとエクィティに分離します。このデット部分を資金返済の優先度に応じていくつかの階層（トランシェ）に切り分けることがあります。このうち優先度が劣後する部分をメザニンといいます。
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地震から、建物を守る為、揺れを吸収したり、分散させる装置や材質を使って建てる建物構造。
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や行
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建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のこと。容積率制度の目的は、建物の容積率を各地域の実情に応じた一定の割合にすることによって、道路等の公共施設の能力に即応して公共施設の機能の維持増進を図るためです。
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都市計画法により、都市の環境保全や利便の増進のために、地域における建物の用途に一定の制限を行う地域。住居・商業・準工業・工業の各地域に大別されます。
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ら行
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所有する不動産を第三者に売却した後、購入した第三者より借り受けること。
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建物の更新（リニューアル）のために行なう通常の修理よりも大規模な工事。外壁の補修や建具、窓枠などの取替えなど、全体的に行なうものです。
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高齢者等が持ち家を担保に、自治体や金融機関から生活資金の融資を受け、死亡した場合には担保となっていた不動産を売却して借入金を一括返済するシステムのこと。
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増改築工事・修繕工事のことをいいます。
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投資元本に対して1年に何％の収益を生み出すかを表したもので、表面利回りと実質利回りの2つがあります。表面利回りとは、家賃収入を投資金額で割ったもので、収益力を大まかに捉えるためには、便利な指標となります。実質利回りは、家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金などを引いた額を、投資金額で割ったものであり、正確な収益力を判断するためには、実質利回りを基準にして判断していく必要があります。
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不動産の有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいいます。
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元々は、借主が貸主に対して賃貸契約を結んでくれたお礼として支払ったもので、地域的な習慣や格差があります。関東周辺では通常家賃の1～2ヵ月分で、関西では礼金という習慣がありません。礼金は契約の終了後も返金されません。
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Real Estate Information Network Systemの略。不動産流通機構の近代化方策として建設省が企画した不動産情報ネットワークをいいます。不動産情報規格の標準化、標準的システムの開発、流通機構間の提携強化、ミニVANの形成などを図り、不動産業者による情報の共有化体制の確立を図ることを目的としています。
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賃貸に供されている物件について、賃借人、所在（階層・位置）、契約面積、契約期間、賃料、共益費、一時金、その他特約事項等の賃貸借の状況が記載された一覧表のこと。
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国税庁が、毎年1月1日現在における評価対象地の道路沿いに標準的中間画地を想定し、同一価格と認められる範囲を一つの路線価として表示するものです。相続税や贈与税棟を課す場合の財産評価などに用いられます。
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