東京都 北区(赤羽) 不動産鑑定 不動産評価 土地評価 相続財産等の時価評価 広大地評価 借地権 立退き料等の専門家です

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  弊社所属の不動産鑑定士3人が、順番で書きたいと思います。(ときどき、提携先の公認会計士、一級建築士、司法書士、社会保険労務士さんにもお願いしたいと思っています。)

 内容は、日常鑑定業務業務で感じたこと、近況、最新の業界関連ニュース、社会一般で起きていることに対する感じたこと等です。

 よろしくお願いいたします。
 

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2012/9/25  相続における共有物分割の方法


 相続財産は基本的に、相続人の共有になりますが、共有物の分割方法には以下の方法があります。

 @売却して売却代金を分割する「換価分割
 A不動産を相続した人が他の相続人に現金などを支払う「代償分割
 B売却も分割もせず相続人全員での「共有
 C不動産をそのままの状態で分割する「現物分割」があり、それぞれ一長一短があります。

 換価分割は、公平に分けられますが、売却物件としての市場性の問題がある場合があり、希望価格で売却が可能かという難点があります。
 代償分割は、相続財産を残し、公平に分けることが可能ですが、代償金の前提となる不動産の時価を巡ってもめることが多く、また不動産を相続する人に代償金負担に見合った資金的余裕が求められます。
 共有は、相続財産を残せ、公平に分ける方法で資金も必要ありませんが、不動産の処分(売却)や維持(建替え、増改築)に共有者全員の同意が必要であり、時間の経過とともにトラブルが拡大する恐れが残ります。
 現物分割は、不動産を残せますが分割可能な広い敷地を要します。

2012/9/21  相続対策の3原則

相続対策には3つの原則があります。

原則1.遺産分割対策(事前に揉め事を防ぐ)
原則2.納税資金対策(相続税の資金を確保する)
原則3.節税対策(相続税を減らす)


この原則、重要な順番は1→2→3の順番になります。
1〜3における具体的な策は下記になりますが、どの対策を重視するか、被相続人の財産の種類、各資産の割合、規模により対策は異なります。

1.遺産分割対策
 分けやすい財産は現預金
 遺言書を作成して争いごとを未然に防ぐ

2.納税資金対策
 現預金や相続発生時に現金が入ってくる生命保険の活用
 土地や非上場の株式だと納税は困難になります。

3.節税対策
 最適な資産の配分を!税負担が重い現預金、税負担が時価に比べ軽い土地や非上場株式、最適な資産の配分を。

2007/10/1  地価公示分科会(k)

 今日は、2008年発表予定の地価公示価格の打ち合わせでした。

 地価公示価格を決めるために、各都道府県に不動産鑑定士の分科会組織というものを作っています。各分科会には12〜13人程度の不動産鑑定士が所属し、埼玉県では人口50万人程度に1つ分科会があります。

 私の所属する分科会は、埼玉県の郊外の、高崎線沿線の上尾市、伊奈町から桶川市、北本市、鴻巣市までの4市1町の範囲の地価公示を担当しています。取引事例、収益事例、不動産の取引件数の推移、人口の推移、各地域の景気動向等を総合的に勘案しながら、まさに不動産鑑定士の合議により土地の価格が決まっていきます。

 まだ取引事例を集め始めたばかりですが、国土交通省の新スキームという制度で、日常的に取引事例が集められる制度が全国的にスタートしています。土地の取引事例のみでなく、中古のマンションの取引事例も集めています。.この結果は、インターネットですぐに一般に公開されています。

 来年の土地価格の予測も、今日話し合われたのですが、昨年よりも上昇率がアップするというのが、各々の不動産鑑定士の意見でした。

 地価の上昇は、良い面と悪い面があると思いますが、われわれの仕事は地価という人間の体で言うと、体温を測る仕事で、体温自体は良くも悪くもなく、体温を上げたり下げたりするのは政策であり、景気動向であり、経済成長だということだと思います。ただ、地価の上昇とともに、景気が良くなって欲しいというのが、素直な本音です。

 来年は3年に1回の固定資産税価格の評価替えの年です。年末から地価公示価格、路線価、固定資産の評価と不動産鑑定士にとって忙しい季節を迎えます。 

2007/8/21  夏休みの家族旅行(k)


会社の夏休みを利用して、長野県の白馬へ行ってきました。

 8月16日(木)〜8月18日(土)の2泊3日でしたが、初日は白馬も暑くホテルで見たTVニュースでは、日本全国大変な暑さで、私の住んでいる隣町の埼玉県の熊谷は40.9度と歴史的な暑さでした。

 大学生2年の長男と高校1年の次男と妻の4人家族の旅行でしたが、長男は前日まで志賀高原にテニスサークルの合宿に行っていて、次男も日光のスキー部の合宿から帰ってすぐの旅行でした。家族そろっての旅行はうれしいものです。

 妻は今年の埼玉の暑さにまいっており、やっと涼しいところに来れたと思ったらかなり暑いので驚いていました。地元の人の聞いたら、ここ4〜5日は白馬でも今までないような暑さだったそうです

 しかし、翌日からは暑さも収まり夕方、夜は涼しくなりました。 
 白馬岳の中腹までリフトで登り、高山植物を見たり勇壮な景色を見、大変感激しました。ゆっくり温泉に入ったりしてのんびりしてきました。

 
      シモツケソウ         麓から見た白馬山

 

2007/8/1   東京都不動産鑑定士協会で無料相談会(K)

 
    今日は、東京都不動産鑑定士協会の無料相談会の相談員として3人の方の相談を受けました。3人の不動産鑑定士が相談を受け、いつもは不動産鑑定士1人当り6人ほどの相談を受けるのですが今日は少ない相談者でした。

 さて相談の内容は@相続に絡む都内の土地の価格及び登記の相談A東京都下のマンションの隣接の駐車場の買い取り価格の相談B15年前の建物建築費の相談の3件でした。

 Aの「東京都下のマンションの隣接の駐車場の買い取り価格の相談」は、よく聞いてみるとその隣接の駐車場は当該マンションの開発区域に入っており、建築確認の申請面積に入っている土地で、マンション周辺の地権者所有の、建物が建設できない土地でした。現在12台の駐車場として利用されており、マンションの居住者と9,000円/月・台で賃貸借契約がなされていました。

 マンションの開発区域に入れ建築確認の申請面積に入れた建物が建設できない土地を、デベロッパーは地権者に正当な対価を払ったのでしょうか。推測するに駐車料が入るということで無償だったのではないでしょうか。この場合、建築確認の申請面積等に入っているため、当該土地には建物が建設できません。建物が建設できない土地は価値が相当低くなります。

 デベロッパーが所有権留保しているのであれば、当然マンションの区分所有者にこの土地は帰属するべきでしょうが、第三者が所有しているのでいかんともしがたい問題です。

 地権者にはかわいそうですが、当該土地は現在の駐車場料金から固定資産税・都市計画税を控除した純賃料を収益還元法で還元した価格程度の価値しかありません。

 相談者には、デベロッパーの責任は厳然とあるので東京都の不動産業課に相談すること、その前提として建築確認及び開発の内容を詳しく調査すること、地権者にはかわいそうですがどうしても買い取る場合は最終解決は現在支払いの駐車料金を基にした収益価格程度。と回答しました。