家賃や地代交渉をするとき
「あなたは、今借りている建物の賃料や土地の地代が
『適正』だと言い切れますか？」
継続家賃の評価（事例1）
あなたが借りている（貸している）建物の家賃は適正でしょうか。不動産
鑑定士を活用し、家賃の水準や改定額を把握することで、お客さまの問題
を解決します。
新しく建物を貸す場合、家賃の鑑定書を取ると妥当な家賃が把握でき
ます。
》》事例1 継続家賃の改定の評価へ地代の水準（事例2）
あなたが借りている（貸している）土地の地代は適正でしょうか。不動産
鑑定士を活用し、地代の水準や改定額を把握することで、お客さまの問題
を解決します。
》》事例2 地代の水準へ
事例1《継続家賃の改定》
ご相談内容
オーナー様からのご相談で、「3年前に現在の建物を投資用で購入したが、家賃が周辺に比べて割安である。家賃の改定をしたいが、新規家賃はともかく継続家賃は難しいので鑑定評価書をとって、その鑑定書を基にテナントとの交渉を有利に行いたい。交渉がうまくいかなければ、非訟事件もしくは裁判で交渉したいと思っている。」といったご相談でした。
早速、当事務所は調査を開始しました。
物件内容
物件内容
所 在 地：東京都○○区
用途地域： 商業地域（建ぺい率80％、指定容積率500％、基準容積率327％）
建 物： 鉄骨鉄筋コンクリート造8階建の事務所付倉庫ビル（築後約34年）
建物面積： 延 5,182㎡
テナント ： 倉庫、事務所が入居 現行月額支払賃料：8,500,000 円
評価方法
継続家賃の評価手法は非常に難しく、A.差額配分法 B.利回り法 C.スライド法 D.賃貸事例比較法の4手法がある。賃貸事例比較法は当該物件と契約の経緯、年数、賃貸規模、用途等が同じ賃貸事例を収集して分析する手法であるが、実務的には適用が困難である。よってA～Cまでの3方式を適用する。
A.差額配分法
・当該不動産を新規に賃貸する場合の新規家賃を求め、当該新規家賃から現行家
賃を控除した差額部分を求め、当該差額部分の半分を現行支払賃料に加算して
差額配分法による家賃とする。
・差額部分の配分は折半法を多く採用する。
B.利回り法
・現行家賃を定めた時点における基礎価格に対する純家賃利回り（継続賃料利回
り）を求め、次に現在時点の基礎価格に当該継続賃料利回りに乗じて得た額
に、現在時点の必要諸経費を加算して求める。
C.スライド法
・現行家賃を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に、価格時点に
おける必要諸経費を加算して求める。
・変動率は、土地価格の推移、建物価格の推移、企業物価指数、消費者物価指数
等を使用する。店舗等の場合は、当該店舗の売上高や営業利益の推移等を使用
する場合もある。
上記で求めた3試算価格を調整して、継続家賃を求める。
ポイント
現在建っている建物は築後約34年経っていますが、当該地域の家賃上昇圧力が強い地域で、発展している地域でした。東京23区内は土地価格も上昇しており家賃の市場性のある地域でした。
A.差額配分法 9,662,600 円 （+13.7％） B.利回り法 9,413,000 円 （+10.7％） C.スライド
法 8,780,300 円（+3.3％）が求められ、3価格のほぼ中庸値の鑑定評価額を9,285,000 円
（+9.2％）と求めました。
継続家賃という難しい局面で、不動産鑑定士をうまく活用できたことが今回のポ
イントです。金額的には年9,420,000 円の得になりました。
解 説
後日、オーナー様に交渉の結果をお聞きしたところ、当社が評価した鑑定評価額で解決をしたようです。大変に感謝されました。
継続家賃は、住宅用にしても営業用にしても、非常に複雑で難しいものです。そんなとき不動産の専門家である不動産鑑定士をうまく活用し、お客様の問題解決に役立ちます。
適正な賃料を知ることで、円滑な交渉が可能になります。
継続家賃は住宅用、営業用（事務所・店舗）、賃貸借契約の継続年数、新規家賃との差額、建物の最有効使用との階差、建物の経過年数等により変化します。そんなとき不動産鑑定評価はお役に立ちます。
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◎東京都23区内の商業地の平均的活用利子率 1.41％（平成18年）
◎東京都23区内の住宅地の平均的活用利子率 0.83％（平成18年）
◎埼玉県4市内の商業地の粗利回り 1.56％（平成15年）
◎埼玉県4市内の住宅地の粗利回り 0.70％（平成15年）
◎東京都23区内の商業地系の対公租公課倍率 4.12倍（平成18年）
◎東京都23区内の住宅地系の対公租公課倍率 4.06倍（平成18年）
◎埼玉県4市内の非住宅用地の対公租公課倍率 3.5倍 （平成12年）
◎埼玉県4市内の住宅用地の対公租公課倍率 3.6倍 （平成12年）
出典 「継続地代の実態調べ（平成18年版）日税不動産鑑定士会」
「継続地代の実態調査書（さいたま・上尾・桶川・北本の
４市域）（平成15年版）著者 不動産鑑定士 川名俊行氏」
・旧借地法の事例より
・平均的活用利子率：年間地代／（路線価÷0.8）
・粗利回り：年間地代／（路線価÷0.8）
・公租公課：年固定資産税額＋年都市計画税額
・埼玉4市：さいたま市、上尾市、桶川市、北本市
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メリット
★ 現在の適正な賃料、地代、立退き料を知ることで、円滑な交渉が可
能になります。
