家賃や地代・立退き料交渉をするとき
「あなたは、今借りている建物の賃料や土地の地代が
『適正』だと言い切れますか？」
「あなたは、今貸している建物の立退き料で悩んでいませんか？」
継続家賃の評価（事例1）
あなたが借りている（貸している）建物の家賃は適正でしょうか。不動産
鑑定士を活用し、家賃の水準や改定額を把握することで、お客さまの問題
を解決します。
新しく建物を貸す場合、家賃の鑑定書を取ると妥当な家賃が把握でき
ます。
》》事例1 継続家賃の改定の評価へ地代の水準（事例2）
あなたが借りている（貸している）土地の地代は適正でしょうか。不動産
鑑定士を活用し、地代の水準や改定額を把握することで、お客さまの問題
を解決します。
》》事例2 地代の水準へ立ち退き料の評価（事例3）
貸ビル・アパートなどの立ち退き料で悩んでいませんか。不動産鑑定士
はそんなときあなたのお役にたちます。
さまざまな手法を駆使して、妥当な立ち退き料を把握します。不動産鑑
定評価はお役に立ちます。
》》事例3 立退き料の評価へ
事例1《継続家賃の改定》
ご相談内容
オーナー様からのご相談で、「3年前に現在の建物を投資用で購入したが、家賃が周辺に比べて割安である。家賃の改定をしたいが、新規家賃はともかく継続家賃は難しいので鑑定評価書をとって、その鑑定書を基にテナントとの交渉を有利に行いたい。交渉がうまくいかなければ、非訟事件もしくは裁判で交渉したいと思っている。」といったご相談でした。
早速、当事務所は調査を開始しました。
物件内容
物件内容
所 在 地：東京都○○区
用途地域： 商業地域（建ぺい率80％、指定容積率500％、基準容積率327％）
建 物： 鉄骨鉄筋コンクリート造8階建の事務所付倉庫ビル（築後約34年）
建物面積： 延 5,182㎡
テナント ： 倉庫、事務所が入居 現行月額支払賃料：8,500,000 円
評価方法
継続家賃の評価手法は非常に難しく、A.差額配分法 B.利回り法 C.スライド法 D.賃貸事例比較法の4手法がある。賃貸事例比較法は当該物件と契約の経緯、年数、賃貸規模、用途等が同じ賃貸事例を収集して分析する手法であるが、実務的には適用が困難である。よってA～Cまでの3方式を適用する。
A.差額配分法
・当該不動産を新規に賃貸する場合の新規家賃を求め、当該新規家賃から現行家
賃を控除した差額部分を求め、当該差額部分の半分を現行支払賃料に加算して
差額配分法による家賃とする。
・差額部分の配分は折半法を多く採用する。
B.利回り法
・現行家賃を定めた時点における基礎価格に対する純家賃利回り（継続賃料利回
り）を求め、次に現在時点の基礎価格に当該継続賃料利回りに乗じて得た額
に、現在時点の必要諸経費を加算して求める。
C.スライド法
・現行家賃を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に、価格時点に
おける必要諸経費を加算して求める。
・変動率は、土地価格の推移、建物価格の推移、企業物価指数、消費者物価指数
等を使用する。店舗等の場合は、当該店舗の売上高や営業利益の推移等を使用
する場合もある。
上記で求めた3試算価格を調整して、継続家賃を求める。
ポイント
現在建っている建物は築後約34年経っていますが、当該地域の家賃上昇圧力が強い地域で、発展している地域でした。東京23区内は土地価格も上昇しており家賃の市場性のある地域でした。
A.差額配分法 9,662,600 円 （+13.7％） B.利回り法 9,413,000 円 （+10.7％） C.スライド
法 8,780,300 円（+3.3％）が求められ、3価格のほぼ中庸値の鑑定評価額を9,285,000 円
（+9.2％）と求めました。
継続家賃という難しい局面で、不動産鑑定士をうまく活用できたことが今回のポ
イントです。金額的には年9,420,000 円の得になりました。
解 説
後日、オーナー様に交渉の結果をお聞きしたところ、当社が評価した鑑定評価額で解決をしたようです。大変に感謝されました。
継続家賃は、住宅用にしても営業用にしても、非常に複雑で難しいものです。そんなとき不動産の専門家である不動産鑑定士をうまく活用し、お客様の問題解決に役立ちます。
適正な賃料を知ることで、円滑な交渉が可能になります。
継続家賃は住宅用、営業用（事務所・店舗）、賃貸借契約の継続年数、新規家賃との差額、建物の最有効使用との階差、建物の経過年数等により変化します。そんなとき不動産鑑定評価はお役に立ちます。
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◎東京都23区内の商業地の平均的活用利子率 1.41％（平成18年）
◎東京都23区内の住宅地の平均的活用利子率 0.83％（平成18年）
◎埼玉県4市内の商業地の粗利回り 1.56％（平成15年）
◎埼玉県4市内の住宅地の粗利回り 0.70％（平成15年）
◎東京都23区内の商業地系の対公租公課倍率 4.12倍（平成18年）
◎東京都23区内の住宅地系の対公租公課倍率 4.06倍（平成18年）
◎埼玉県4市内の非住宅用地の対公租公課倍率 3.5倍 （平成12年）
◎埼玉県4市内の住宅用地の対公租公課倍率 3.6倍 （平成12年）
出典 「継続地代の実態調べ（平成18年版）日税不動産鑑定士会」
「継続地代の実態調査書（さいたま・上尾・桶川・北本の
４市域）（平成15年版）著者 不動産鑑定士 川名俊行氏」
・旧借地法の事例より
・平均的活用利子率：年間地代／（路線価÷0.8）
・粗利回り：年間地代／（路線価÷0.8）
・公租公課：年固定資産税額＋年都市計画税額
・埼玉4市：さいたま市、上尾市、桶川市、北本市
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事例3 《営業用建物の立退き料》
ご相談内容
オーナー様からのご相談で、｢現況の建物は建築年数が古く最有効使用でない
ことから、1階部分に入居している賃借人に退去してもらって、建物を建替えし
たいと立退き交渉を行っている。だが、賃借人が高額の立退き料を要求してき
ていて裁判になっている。適正な立退き料はどれくらいか知りたい。｣といった
ご相談でした。
ちなみに、賃借人側の立退き料要求額は約8,000万円とのことでした。
物件内容
所 在 地： 東京都○○区
用途地域： 商業地域（建ぺい率80％、指定容積率500％、基準容積率480％）
建 物： 鉄骨造4階建の倉庫付事務所ビル（築後約42年）
テナン ト： 在1階のみ入居、2～4階は空室
評価方法
立退き料の算出においては各種の説並びに手法がありますが、この案件においては、Ａ.相続税等に関する｢財産基本通達｣の考え方を準用した割合を適用した価格（｢割合方式｣）、Ｂ.｢公共用地の取得に伴う損失補償基準｣の算定式を基礎として求めた価格（｢補償方式｣）を勘案して求めることにしました。
割合方式は、立退き料＝（更地価格×借地権割合＋建物価格）
×階層別・用途別効用比率×借家権割合
補償方式は、立退き料＝家賃差額の補償＋返還されない一時金の保証
＋敷金差額の金利負担分補償＋移転雑費等の補償
で求めます。
ポイント
現在建っている建物が築後約42年経っており、実際使用容積率が約316％と基準容積率480％に比べて低いことです。
このポイントは｢割合方式｣の階層別・用途別効用比率の査定におい重要になります。現況建物を基に算出するか、最有効使用建物を基に算出するかによって大きな違いがでてくるからです。
立ち退き料という難しい局面で、不動産鑑定士をうまく活用できたことが今回のポイントです。金額的にも60,000,000 円の得になっただけでなく、時間的にも大変な節約となりました。
解 説
賃借人側の立退き料算定額は、現況の建物を基に階層別・用途別効用比率を算出していましたが、現況建物を基に算出する場合は、使用されていない部分の容積率に該当する部分の効用が現況建物の1～4階部分に割り振られることとなり、賃借人だけの利益となってしまい、賃貸人は不利益を受け不公平となります。
最有効使用を基に算出した当社の意見価額は約2,000万円。賃借人側の意見価額の約4分の1でした。
後日、オーナー様に裁判の結果をお聞きしたところ、当社が評価した意見価額で裁判所上の解決をしたようです。大変に感謝されました。
立退き料は、住宅用にしても営業用にしても、非常に複雑で難しいものです。そんなとき不動産の専門家である不動産鑑定士をうまく活用し、お客様の問題解決に役立ちます。
立退き料は住宅用、営業用（事務所・店舗）、賃貸借契約の継続年数、新規家賃との差額、建物の最有効使用との階差、建物の経過年数等により変化します。そんなとき不動産鑑定評価はお役に立ちます。
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割合方式は、立退き料＝（更地価格×借地権割合＋建物価格）
×階層別・用途別効用比率×借家権割合
補償方式は、立退き料＝家賃差額の補償＋返還されない一時金の保証
＋敷金差額の金利負担分補償＋移転雑費等の補償
で求めます。
ポイント
現在建っている建物が築後約42年経っており、実際使用容積率が約316％と基準容積率480％に比べて低いことです。
このポイントは｢割合方式｣の階層別・用途別効用比率の査定におい重要になります。現況建物を基に算出するか、最有効使用建物を基に算出するかによって大きな違いがでてくるからです。
立ち退き料という難しい局面で、不動産鑑定士をうまく活用できたことが今回のポイントです。金額的にも60,000,000 円の得になっただけでなく、時間的にも大変な節約となりました。
解 説
賃借人側の立退き料算定額は、現況の建物を基に階層別・用途別効用比率を算出していましたが、現況建物を基に算出する場合は、使用されていない部分の容積率に該当する部分の効用が現況建物の1～4階部分に割り振られることとなり、賃借人だけの利益となってしまい、賃貸人は不利益を受け不公平となります。
最有効使用を基に算出した当社の意見価額は約2,000万円。賃借人側の意見価額の約4分の1でした。
後日、オーナー様に裁判の結果をお聞きしたところ、当社が評価した意見価額で裁判所上の解決をしたようです。大変に感謝されました。
立退き料は、住宅用にしても営業用にしても、非常に複雑で難しいものです。そんなとき不動産の専門家である不動産鑑定士をうまく活用し、お客様の問題解決に役立ちます。
立退き料は住宅用、営業用（事務所・店舗）、賃貸借契約の継続年数、新規家賃との差額、建物の最有効使用との階差、建物の経過年数等により変化します。そんなとき不動産鑑定評価はお役に立ちます。
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メリット
★ 現在の適正な賃料、地代、立ち退き料を知ることで、円滑な交渉が可能になります。
