東京都 北区(赤羽) 不動産鑑定 不動産評価 土地評価 相続財産等の時価評価 広大地評価 借地権 立退き料等の専門家です

立退き料の算定方法

 立退き料の算定方法は、前記「立退き料の内容は?」で述べたとおり、基本的には下記
 1+2+3+4+5+6で算定します

 1.家賃の差額の補償
 2.営業補償等
 3.造作買取りないしは費用償還額の補償
 4.引越料などの移転に要する実費の補償
 5.賃借人が他に移転することにより被る精神的もしくは生活上の利益

   の喪失に対する補償
 6.その他の補償

 各項目の算定方法は下記になります。

1.家賃の差額及び一時金の算定方法

家賃差額及び一時金の算定方法は当該建物及びその敷地と同程度の代替建物の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との 差額の一定期間に相当する額に賃料の前払的性格を有する一時金(権利金、礼金等)の額及び賃料の預り金的性格を有する一時金(敷金、保証金等)の金利負担 分を加えた額(以下、「差額方式」という)で求めます。

【差額方式】

  計算式:

  考え方:「公共用地の取得に伴う損失補償基準」の借家人補償の考え方と軌を一にす
         るもので、正常支払賃料と実際支払賃料との差額の一定期間分と、新たに
        賃借する場合の賃料の前払的性格の一時金相当額、預り金的性格を有す
        る一時金の金利負担分を積算して価格を求める方式です。

2.営業補償等の算定方法

               
営業補償等は、営業が移転等の為に一時的に休止となる営業休止と通常の営業の継続が不能の為に営業廃止をせざるを得ない場合に分けられます。

  @営業休止補償

  以下a〜fを合算して求めることとなります。

  a.営業休止期間中も通常どおりの営業を行っていたら、得たであろう収益に対する補
    償(収益減収の補償)

     計算式:収益減の補償額=年間の認定収益額×補償期間

           求め方:年間の認定収益額は本来の営業目的に関連した収益から本来の営業
               目的に関連した費用を差し引いて求めることになります。
               補償期間は、移転先の状況等により大幅に異なることとなりますが、用
               対連細則第27では別表4「建物移転工法別補償期間表」による期間に
               前後の準備期間を加えた期間を標準として行うこととされています。

別表第4「建物移転工法別補償期間表」


                 *構内再築工法とは、公共用地等の取得に伴い、残地に曳家移転す
                ることができないが、従前の建物を撤去して従前の建物に照応する
                 建物を建築することにより、残地が合理的な移転先として従前の価
                 値と機能を確保できると認められるときに採用される工法です。

                **曳家工法とは、残地に建物を曳家することができると認められるとき
                に採用する工法です。

  b.店舗を移転し、その期間休業する事により、一時的に得意先を喪失し、減収すると
    想定される収益に対する補償(得意先喪失の補償)

     計算式:得意先喪失の補償額=
                           従前の1ヶ月の売上高×売上高減少率×限界利益率

           求め方:従前の1ヶ月の売上高は、年間の売上高÷12ヵ月で求めます。
               売上高減少率は、営業再開後の減少した売上高の従前の売上高に対
               する比率を言い、主に用対連細則第27条1項(5)の別表8「売上減少率
               に伴って生じた過去の営業補償事例を業種別に追跡調査をし、その結
               果を売上減少率表としてとりまとめたものです。得意先喪失の補償は、
               営業再開時以降に減少する売上高の全てを補償対象とするものでは
               なく、減少した売上高の中の限界利益に対して補償が行われるために
               最後に限界利益率を乗じます。限界利益率は、
               (固定費+利益)/売上高、もしくは(売上高−変動費/売上高)で求め
               ます。

                                     別表第8「売上減少表」
                                (1ヶ月間の売上高を100とする)
                               別表第8はここをクリックしてください。

  c.営業休止期間中に支出される固定的経費の支出に対する補償
   (固定的経費の補償)

           求め方:用対連細則で例示されている固定的経費は次のとおりです。
               (a)公租公課(固定資産税、都市計画税、自動車税等)
               (b)電気、ガス、水道、電話等の基本料金
               (c)営業用資産の減価償却費及び維持管理費
               (d)借入地地代、借家家賃、機械器具使用料及び借入資本利子
               (e)従業員のための法定福利費
               (f)従業員の福利厚生費
               (g)従業員のための賞与、同業組合費、火災保険料、宣伝広告費等

  d.営業休止により収入を失うこととなる従業員等の賃金相当額に対する補償
   (従業員に対する休業補償)

           求め方:企業者又は事業者が負担する営業休止期間に対応する従業員の休業
               手当相当分。用対連細則第27条1項第3号では、従業員に対する休業
               手当相当額は、休業期間に対応する平均賃金の80/100を標準とし、
               60/100から100/100の範囲内で定めることとされています。

  e.営業休止により商品、仕掛品、原材料等の減損に対する補償
    (商品、仕掛品等の減損の補償)

           求め方:商品、仕掛品等を移転する際に生じる破損、荷ずれ、荷痛み等による減
               損の補償は、通常運賃の割増料金を補償し、併せて、保険料相当額
               (運送保険料等)を補償することとされています。
               割増項目としては、次のものがあります。

  f.その他の支出が予想される補償(移転広告費等)

           求め方:その他の支出が予想される補償としては以下のものがあります。

               (a)移転広告
                 移転広告費は、閉店時と開店時の2回を原則とし、次の算式により
                   求めます。

                   移転広告費=
                             (チラシ印刷代+新聞折込料)×配布枚数×回数

               (b)移転通知費
                 移転通知費は、通常、閉店時に1回、ハガキにより特定の得意先
                   等に対して行い、次の算式により求めます。

                   移転通知費=
(ハガキ印刷代+切手代)×通知枚数

               (c)開店祝費
                 開店祝費は、開店時に得意先や取引先を招待し祝賀するときに要
                   する費用で、次の算式により求めます。

                   開店祝費=α+β+γ
                          α:招待に要する費用=
                             (招待状・封書+印刷代+切手代)×招待客数
                          β:祝賀会費=
                       (酒代、肴代、赤飯代、記念品代等)×招待客数+会場費
                          γ:その他の費用

               (d)その他の費用
                 ・法令上の手続き及びその他の諸経費
                 ・野立看板等の書換えに要する費用
                 ・営業用自動車の車体文字の書換えに要する費用
                 ・パンフレットその他の用品等で所在、電話番号、店舗の写真等が
                  入っており、今後使用できないものの補償
                 ・その他

  A営業廃止補償

  以下a〜eを合算して求めることとなります。 

  a.営業検討の補償
     営業権とは、通常、暖簾とか老舗とか呼ばれている企業財産の一種であり、企業の
     もつ営業上の収益力が外の同業種の平均的な収益力に比較して超過している場
     合、その超過している部分を生む原因となっている一種の無体財産権である。

     (a).営業権が市場で取引されている場合
      用対連細則第26においては、「営業権等の価格は、営業権等が資産と
は独立
      して市場で取引される慣習があるものについては、正常な取引価格によるもの
      とする。」と規定されています。

     (a).営業権が市場で取引されていない場合
      用対連細則第26第2項において、平均収益額から企業報酬額及び自己資

      本利子見積額を控除して求めた超過収益額を還元利回りで還元して求める
      こととされています。

  b.資本に関して通常生ずる損失の補償
     営業廃止に伴い不要となる営業用の固定資産と流動資産は処分することとなりま
     すが、その際に生ずる損失とその他資本に関して生ずる損失は、以下のとおり処理
     します。

     (a).建物、機械、器具、備品等の固定資産の売却損の補償
      これらの固定資産は、現実に売却できる場合、解体せざるを得ない場合、ス
      クラップ価値しかない場合に分け、処理します。

      ・現実に売却できる場合・・・    
      
     用対連では現在価格の50%を標準として補償することとしています。

      ・解体せざるを得ない場合・・・    
                建物等の固定資産で買手を探すのが困難であり、解体せざるを得ない
                場合は、「現在価格+解体費−発生材価格」により売却損を求めます。