東京都 北区(赤羽) 不動産鑑定 不動産評価 土地評価 相続財産等の時価評価 広大地評価 借地権 立退き料等の専門家です






   》》事例2 飲食店の立退き料の評価へ

事例1 《営業用建物の立退き料》


  
ご相談内容

    オーナー様からのご相談で、「現況の建物は建築年数が古く最有効使用でない
  ことから、1階部分に入居している賃借人に退去してもらって、建物を建替えし
  たいと立退き交渉を行っている。だが、賃借人が高額の立退き料を要求してき
  ていて裁判になっている。適正な立退き料はどれくらいか知りたい。」といった
  ご相談でした。
     ちなみに、賃借人側の立退き料要求額は約8,000万円とのことでした。


  
物件内容 

           所 在 地: 東京都○○
       用途地域: 商業地域(建ぺい率80%、指定容積率500%、基準容積率480%)
         建    物: 鉄骨造4階建の倉庫付事務所ビル(築後約42年)
         テナン  ト: 1階のみ入居、2〜4階は空室


 評価方法


立 退き料の算出においては各種の説並びに手法がありますが、この案件においては、A.相続税等に関する「財産基本通達」の考え方を準用した割合を適用した価 格(「割合方式」)、B.「公共用地の取得に伴う損失補償基準」の算定式を基礎として求めた価格(「補償方式」)を勘案して求めることにしました。

 割合方式は、
立退き料=(更地価格×借地権割合+建物価格)
                                  ×階層別・用途別効用比率×借家権割合
 
 補償方式は、立退き料=家賃差額の補償+返還されない一時金の保証

            +敷金差額の金利負担分補償+移転雑費等の補償
 で求めます。


 ポイント

 現在建っている建物が築後約42年経っており、実際使用容積率が約316%と基準容積率480%に比べて低いことです。

 このポイントは「割合方式」の階層別・用途別効用比率の査定におい重要になります。現況建物を基に算出するか、最有効使用建物を基に算出するかによって大きな違いがでてくるからです。

 立ち退き料という難しい局面で、不動産鑑定士をうまく活用できたことが今回のポイントです。金額的にも60,000,000 円の得になっただけでなく、時間的にも大変な節約となりました。


 解  説


  賃借人側の立退き料算定額は、現況の建物を基に階層別・用途別効用比率を算出していましたが、現況建物を基に算出する場合は、使用されていない部分の容積 率に該当する部分の効用が現況建物の1〜4階部分に割り振られることとなり、賃借人だけの利益となってしまい、賃貸人は不利益を受け不公平となります。
 最有効使用を基に算出した当社の意見価額は約2,000万円。賃借人側の意見価額の約4分の1でした。

 後日、オーナー様に裁判の結果をお聞きしたところ、当社が評価した意見価額で裁判所上の解決をしたようです。大変に感謝されました。

 立退き料は、住宅用にしても営業用にしても、非常に複雑で難しいものです。そんなとき不動産の専門家である不動産鑑定士をうまく活用し、お客様の問題解決に役立ちます。

  立退き料は住宅用、営業用(事務所・店舗)、賃貸借契約の継続年数、新規家賃との差額、建物の最有効使用との階差、建物の経過年数等により変化します。そんなとき不動産鑑定評価はお役に立ちます。

                                                                       》》このページのトップに戻る



事例2 《飲食店の立退き料》



項目


当初組合
提示額


当社意見
価額


最終補償
金額


増減率
(提示額÷
補償金額)

工作物

8,000千円

22,000千円

15,000千円 

 +187.5%

 動産移転

200千円

 200千円

200千円 

 ±0%

借家人補償

4,500千円

 4,700千円

7,000千円 

 +155.6%

移転雑費

500千円

 1,500千円

500千円 

 ±0%

営業補償

3,000千円

 3,500千円

3,000千円 

 ±0%

合 計

16,200千円

 31,900千円

25,700千円 

 +158.6%


 ご相談内容
 

 飲 食店を営んでいる賃借人の方からのご相談でした。「貸ビルの1階を借りて飲食店を営んでいます。お借りしているビルが再開発の区域に入っていて、先日組合 の方から立退きのための補償額の提示がありました。しかし、その提示額では新しい場所にお店を借りて、移転するための費用(家賃・一時金・内装・設備等) よりも少なくて移転することが出来ないんです。どうにかならないでしょうか。」とのことでした。

 物件内容 

  所 在 地:東京都○○区
  用途地域:商業地域(建ぺい率80%、容積率700%)
  建   物:鉄骨造3階建の店舗付事務所ビル(築後約20年)
  テナント:1階のみ入居、2・3階は空室(退去済み)

 評価方法

   「事例1《営業用建物の立退き料》評価方法」記載の補償方式により求めました。  

 ポイント

 工 作物の補償は、一般的な補償の計算方法では「新設価格×(現在価値+運用益損失)」で求め、現在まで使用した分(償却分)は補償の対象としないのが原則と なっています。しかし、移転先にて内部造作工事等を行う際には、当該償却部分は賃借人が支出することとなり、その負担は小さいものとはいえません。した がって、内装・設備等に係る工事費の全額(新設価格)を補償額とするか否かが大きなポイントとなります。

 解  説

 後日、依頼者様に交渉の結果をお聞きしたところ、当社が評価した意見価額は採用されなかったものの、当初組合提示額より+158.6%となり、「どうにか移転してお店を再開することができます!」と大変に感謝されました。

 飲食店の立退き料は、内装・設備等が大部分を占め、また飲食店毎に使用している資材・設備等が大幅に異なるため、適切な新設価格を把握することが重要になります。ぜひ不動産の専門家である不動産鑑定士をうまく活用し、問題解決につなげてください。



》》このページのトップに戻る

》》立退き110番トップに戻る